나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [12] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 5층에이502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (12)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 5층 A502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 291,000,000원

* 토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평) / 토지 지분: 16.107887716244154㎡ (약 4.87평)

* 건물면적: 35.46㎡ (약 10.73평) / 건물 지분: 35.46㎡ (약 10.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 믿음신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

* 건축년도: 2023년 (사용승인일 2023.07.11)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치.

* 주위환경: 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통임.

* 토지 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 인접도로: 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m) 등으로 지정되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권 (을1) 이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리:

* 믿음신용협동조합 근저당 (을1)

* 양주신용협동조합 근저당 (을1)

* 신지혜 주택임차권 (을2)

* 주식회사에이종합건설 가압류 (갑2)

* 주식회사현대렌탈서비스 가압류 (갑3)

* 부산은행 가압류 (갑4)

* 이천웅 가압류 (갑5)

* 믿음신용협동조합 임의경매 (갑6) (본건 경매개시결정)

* 수원세무서장 압류 (갑7)

* 수원세무서 압류 (갑8)

* 동수원세무서장 압류 (갑9)

* 수원시 압류 (갑10)

* 수원시 압류 (갑11)

* 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 별도 기재사항이 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신지혜

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-18

* 확정일자: 2023-09-07

* 배당신고일자: 2024-08-05

* 대항력: 없음. 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인: 차호재

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음.

* 주의: 임차인 신지혜는 보증금이 있으나 대항력은 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주요 용도: 본 건물은 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설이 혼합된 복합 건물입니다.

* 인근 시설: 주변에 신곡초등학교 등 교육시설과 주거용 건물, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 상권은 안정적인 편입니다.

* 잠재력: 신축 건물이라는 점과 주변 개발 현황에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 것으로 평가됩니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각: 본 건은 재매각 대상입니다. 이는 최초 경매에서 유찰되었거나, 매각 허가 후 잔금 미납 등의 사유가 발생했을 수 있음을 시사합니다. 재매각 시에는 통상 최저매각가격이 하향 조정될 수 있으나, 본 건의 경우 동일한 감정가를 유지하고 있습니다. (실제 입찰 시 최저매각가격 확인 필수)

* 인근 시세와의 괴리: 최근 거래된 유사 신축 다세대 주택(더스테이세류, 54.11㎡)이 2026년 7월 2억 6천만원에 거래된 사례와 비교 시, 본 건의 감정가(35.46㎡, 2억 9천1백만원)는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요함을 의미합니다.

* 미상 임대차 정보: 임대 관계는 미상으로, 현황 조사 시 점유자 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 교육 시설과 함께 다양한 상업 시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축(2023년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 공동담보로 진행되며 재매각 물건이라는 점은 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있으나, 동시에 이전 경매에서 주목받지 못했거나 다른 이유로 유찰되었을 가능성을 시사합니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 인근 신축 다세대 주택의 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 건물 상태가 매우 양호하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 실거주 적합성: 1~2인 가구 거주에 적합한 소형 면적이며, 신축 건물이라는 점에서 실거주 만족도가 높을 수 있습니다. (정확한 내부 구조는 현장 확인 필요)

* 재매각 프리미엄 기대: 재매각 물건으로, 신중하게 접근한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 입지: 학교, 주거시설, 상업시설 등이 혼재된 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 291,000,000원이나, 면적(35.46㎡) 대비 감정가가 높게 책정된 점과 재매각 물건임을 감안해야 합니다.

인근 유사 신축 다세대주택(더스테이세류, 54.11㎡)이 2026년 7월 2억 6천만원에 거래된 사례를 참고할 때, 본 건의 적정 거래 가치는 면적과 상태를 고려하여 약 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 판단됩니다.

재매각으로 인한 낙찰률 하락 가능성과 경쟁 입찰 현황을 고려하여, 2억 4천만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이므로, 실제 입찰 시 최저매각가격 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.