나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [38] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비605호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (38)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 믿OOOOOOO

* 감정가: 271,000,000원

* 최저 매각 가격: 271,000,000원 (재매각 건으로, 감정가 기준으로 진행될 것으로 예상됩니다.)

* 매수 신청 보증금: 최저 매각 가격의 20% (54,200,000원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 재매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 2동 6층비605호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 근린생활시설 겸용 가능)

* 건물 사용 승인일: 2023년 07월 11일 (신축 건물)

1.3. 토지 정보

* 토지 면적 (지분): 16.69㎡ (약 5.05평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 건물 정보

* 건물 면적 (전유 면적): 32.09㎡ (약 9.71평)

* 건물 지분: 32.09㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 6층

* 건물 마감: 외벽 - 석재 붙임 마감 등. 내벽 - 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 - 샷시.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변으로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 비행안전제5구역 등에 해당합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 종류

* 채권자: 믿OOOOOOO

* 경매 종류: 부동산 임의경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서민석

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 08월 28일

* 확정일자: 2023년 09월 02일

* 배당신고일자: 2024년 07월 24일

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인 서민석은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 인수 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 건물 자체도 근린생활시설 및 다세대주택으로 이용 가능한 복합 용도입니다.

4.2. 지역 특성

* 제2종일반주거지역으로 주거 밀집 지역이며, 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 있습니다.

* 시가지경관지구로 지정되어 있어 일정한 경관 관리가 요구될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* "신곡초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교의 상대보호구역 내에 속해 있어 교육 환경 보호 측면에서 양호합니다.

5.3. 건물 편의시설

* 도시가스 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

* 본 물건은 재매각 건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 높은 감정가, 권리 분석상의 복잡성, 시장 상황 등이 원인일 수 있습니다.

6.2. 공적 장부와의 차이

* 등기사항전부증명서와 건축물대장 상 특정 호수(본건과는 다른 호수로 추정) 간 면적 표시 변경(분할) 및 표시 변경이 있었던 것으로 기재되어 있으나, 본건(B605호)과 직접적인 관련은 없을 것으로 보입니다. 그러나 유사 사례 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 미확인 사항

* 임대관계: 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계나 추가적인 임대차 정보는 확인이 필요합니다. (단, 현재 조사된 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

본건은 최신 축 건물이므로 즉시 사용 및 임대가 용이하며, 편리한 교통 접근성과 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 건물 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 재매각 물건으로 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축 건물이므로 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 건물 내 지하주차장, 엘리베이터 등 기본 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 271,000,000원입니다.

* 하지만 최근 매매 사례 중 유사한 신축 다세대주택인 "더스테이세류"(2022년식, 54.11㎡)가 2026년 7월 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 4,805,000원/㎡ (약 15,880,000원/평) 입니다.

* 본건의 전용 면적은 32.09㎡ (약 9.71평)이므로, 시장 시세 기준 예상 가치는 약 154,200,000원 내외로 추정됩니다.

* 본건은 재매각 건이며 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다. (이는 감정가 대비 약 59% ~ 66% 수준입니다.)

* 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세, 수요 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.