나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 1층에이101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2개의 호수(에이101호, 에이102호)로 표시 변경되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 1층 에이101호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 정조로 527)

용도: 근린상가 (음식점)

감정가: 2,270,000,000원

토지면적: 105.44㎡ (약 31.9평)

건물면적: 127.08㎡ (약 38.4평) - 실제 전유면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿OOOOOOO

사용승인일: 2023년 7월 11일

특이사항: 공동담보, 2개의 호수(에이101호, 에이102호)로 표시 변경됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 30,000,000원

차임: 3,200,000원

전입일자: 2024년 2월 16일

확정일자: 2024년 4월 12일

배당신고일자: 2024년 8월 5일

대항력: 없음

총 보증금 합계 (인수 보증금): 0원

* 채무 총액

등기부채권 총액은 약 5,247,739,976원입니다. 이는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정이나, 채무 규모가 크다는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

* 물건 용도 및 현황

본건은 근린생활시설 용도로, 현재 '에이101호'는 음식점으로 이용 중입니다. 해당 건물(해람) 내 다른 호수(에이102호, 기호 2, 20, 21)는 현재 공실 상태입니다.

* 주변 환경

주변에 공동주택, 단독주택, 다세대주택 등이 밀집해 있어 상가 이용객의 잠재적 수요가 존재합니다. 신곡초등학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종도 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

본건은 신곡초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주거밀집지역에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이 및 표시 변경

본건은 등기사항전부증명서 상의 기존 '제에이101호'(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장 및 현황 상 '제에이101호'(전유면적 127.08㎡)와 '제에이102호'(전유면적 75.62㎡)로 분할 및 표시 변경되었습니다. 경매 대상은 현재 변경된 '제에이101호'(127.08㎡)이며, 초기 감정평가서의 면적 정보와 혼동이 없도록 유의해야 합니다.

* 공실 위험

본건이 속한 건물(해람) 내 다른 상가(에이102호 등)들이 공실인 점은 주변 상권의 수급 불균형 또는 특정 업종의 경기 침체를 시사할 수 있습니다. 현재 운영 중인 음식점의 지속적인 운영 가능성 및 향후 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 채무 총액

총 채무액이 상당하므로, 경매 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축 상가 건물(2023년 사용승인)의 일부로, 현재 음식점으로 운영 중입니다. 신축 건물이라는 점과 주변 주거 지역 및 학교와의 인접성이 긍정적인 요소입니다. 다만, 호수 표시 변경 및 면적 분할에 따른 공부와의 차이, 타 상가의 공실 상황은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 임차인의 대항력은 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 프리미엄

2023년에 사용 승인된 신축 건물로, 비교적 적은 초기 수리 비용 및 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 지역 상권 잠재력

주거 밀집 지역 및 학교 인근에 위치하여, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 현 운영 업종

음식점으로 현재 운영 중이라는 점은 해당 상권에서 일정 수준의 수요가 있음을 방증합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정될 것입니다. 다만, 본건의 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰 사례, 본건의 정확한 현장 가치 평가, 향후 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 전문가와의 상담 및 심층적인 현장 조사를 통해 개별적으로 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.