나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77602 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층에이301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중
제1동 제에이101호 외 37개호로 (사용승인일 : 2023.07.11)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

기호 1,2,20,21 : 근린생활시설이며, 기호 1은 2개의 호수로 (에이101호 에이102호) 표시 변경되어 현재 변경된 에이101호만 음식점으로 이용하고 있고 에이102호, 기호 2, 기호 20, 기호 21은 현황 공실임.
기호 3-19, 22-38 : 단지형 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 지하주차장, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택(단지형 다세대) 건부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25미터 및 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 수원시 권선구 세류동 460-10
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,<추가기재> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

경기도 수원시 권선구 세류동 460-11
도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역)

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)는 건축물대장과 현황 상 제에이101호(전유면적 127.08㎡) 제에이102호(전유면적 75.62㎡)
로 변경(분할) 및 표시 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 - 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경77602 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 460-10 해람 1동 3층 에이301호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 믿음신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.66㎡ (약 4.74평)

건물면적 (전용면적): 30.10㎡ (약 9.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 주요 사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

사용승인일: 2023년 7월 11일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 동유형의 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 물건 동측으로는 노폭 약 25미터, 남측으로는 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다.

또한 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(능행차로 역사문화중점경관관리구역) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 17일 접수된 믿음신용협동조합의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 21일

확정일자: 2023년 7월 27일

배당신고일자: 2024년 8월 28일

대항력: 없음

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 5,129,994,477원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 물건은 '해람'이라는 명칭의 집합건물(다세대주택 및 근린생활시설) 1동에 속하며, 2023년 7월 11일에 사용승인되었습니다.

건축물대장상 본건은 3층 에이301호이며, 해당 건물은 총 6층 규모입니다.

4.2. 주변 상권 및 거래 동향

주변은 다수의 공동주택, 단독주택, 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다. "신곡초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설도 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

최근 주변 거래 사례를 보면, 2022년 준공된 '더스테이세류' 다세대주택(54.11㎡)이 2026년 7월 2억 6천만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 15,880,000원 수준입니다.

본 물건은 2023년 준공된 신축 건물로, 전용면적 30.10㎡(약 9.11평)입니다. 주변 신축 다세대주택의 거래가격을 고려할 때, 본건의 면적 대비 시세는 약 1억 4천만원대부터 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"신곡초등학교"가 인접해 있으며, 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각 대상입니다. 이는 최초 입찰에서 유찰되었거나, 매각 결정 후 취소/해제 등의 사유가 발생했음을 의미합니다. 재매각 물건은 특별한 사유가 없다면 통상 최저매각가격이 낮아지거나, 일부에서 할인된 가격으로 낙찰되기도 합니다.

6.2. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 제1동 제1층 제에이101호(전유면적 202.7㎡)가 건축물대장과 현황 상 제이에이101호(전유면적 127.08㎡) 및 제이에이102호(전유면적 75.62㎡)로 변경(분할) 및 표시 변경되었습니다. 본건은 3층 에이301호이므로 이 사항이 직접적인 권리 인수나 점유에 영향을 주지는 않으나, 건물 전체의 서류상 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 50억원을 초과하지만, 말소기준권리 이후의 모든 채권은 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "신곡초등학교"가 인접해 있어 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수하는 부담은 없습니다. 하지만, 재매각 물건이며 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 완공으로 하자 보수 부담이 적고 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 안정적인 입지: 신곡초등학교 인근으로 주거 지역으로서의 가치가 있으며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 말소되는 조건부 매각으로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 관련 분쟁 소지를 최소화합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건(해람 1동 3층 에이301호, 30.10㎡)은 2023년 준공된 신축 건물입니다.

최근 거래된 유사한 신축 건물인 '더스테이세류'(2022년식, 54.11㎡)의 거래가액은 2억 6천만원(평당 약 15,880,000원)입니다.

이를 기준으로 본건의 면적(약 9.11평)에 적용할 경우, 시세는 약 1억 4천 4백만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가는 2억 4천 7백만원으로, 추정 시세보다 약 1억원 가량 높게 책정되었습니다.

본건은 재매각 물건이므로, 이러한 감정가와의 괴리 및 재매각이라는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

최저매각가격: 247,000,000원

추정 시세: 약 145,000,000원

재매각 시 통상 20~30% 할인율 적용을 고려할 때, 입찰가격을 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

그러나 감정가가 시세보다 매우 높게 책정되었으므로, 실제 낙찰가는 시세 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성도 있습니다.

따라서, 165,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 산정하는 것을 권장합니다.

본 가격대는 시세와 재매각 할인율을 고려한 보수적인 추정치이며, 최종 입찰 결정 전 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.