나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579392 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 15층1516호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579392 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 15층1516호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매20계 2024타경579392 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 염창로 35, 15층1516호 (주안동,베스티움) | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 44,800,000원 | 용도: 아파트

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경579392 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 15층1516호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지면적: 4.36㎡ (약 1.32평)

토지 지분율: 436.09999999999997%

건물면적: 13.41㎡ (약 4.06평)

건물 지분율: 1341.5%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 성OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인천주안북초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 인천2호선의 환승역인 "주안역"이 소재하여 인천 시내 및 수도권 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 및 단지 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 15층, 지하 3층 건물 내 15층 1516호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2012년 10월 31일입니다. 외벽은 복합판넬 및 일부 석재 붙임 마감이며, 창호는 섀시창호로 되어 있습니다. 내부적으로는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 상권분석

주안역 일대는 인천의 주요 원도심 상권 중 하나로, 교통 인프라를 바탕으로 다양한 소비 수요를 흡수하는 지역입니다. 본건이 위치한 주안동은 과거부터 인천의 번화가로 성장해왔으며, 현재도 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 자리 잡고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 주안역을 중심으로 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

인천주안북초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 주안역을 중심으로 형성된 상업 지역에는 다양한 편의시설, 병원, 마트, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 미추홀경찰서의 맞춤형 치안 활동으로 지역 범죄율 감소 노력이 이루어지고 있어 치안 환경 개선도 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 확인됩니다. 해당 임차인은 보증금 76,000,000원에 2021년 4월 23일 임대차 계약을 체결하고 2021년 4월 27일 확정일자를 받았습니다. 해당 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 인수 여부 등은 추가적인 권리분석이 필요합니다. 특히, 임차인의 보증금(76,000,000원)이 감정가(64,000,000원)보다 높아, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인이 존재할 가능성입니다. 앞서 언급한 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 만약 해당 임차인이 대항력을 갖춘 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 의무가 발생하여 투자금 회수에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역, 과밀억제권역 등 각종 규제 사항이 존재하며, 주안역 일대 원도심 상권의 침체 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 주안역이라는 역세권 입지에 아파트(도시형생활주택)라는 점, 그리고 비교적 낮은 감정가 등 긍정적인 요소가 있습니다. 그러나 13.41㎡ (약 4.06평)의 매우 작은 전용면적과, 감정가를 초과하는 임차보증금 등 잠재적 리스크가 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 권리관계를 명확히 파악하고, 소형 주거 공간의 임대 수요 및 시세 등을 면밀히 분석한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- **역세권 소형 주거 공간**: 주안역 도보 접근 가능한 소형 아파트(도시형생활주택)로 1인 가구 등 특정 수요층에게 어필할 수 있습니다.

- **낮은 감정가**: 64,000,000원의 낮은 감정가는 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있습니다.

- **시세 차익 및 임대 수익**: 권리분석상 문제가 없을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익이나 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

- **주의 사항**: 임차인과의 관계, 명도 문제, 소형 평수의 환금성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 투자 수익성에 결정적인 영향을 미치므로 최우선으로 확인해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계