나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581173 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 78-9 숭의동아르떼노블 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 전철역(경인선 "제물포역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)스라브지붕 15층 건물내 제9층 제903호로서,
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 사다리형 토지로서, "공동주택, 업무시설 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 78-9: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시 남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청 평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)
숭의동 76-1: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금95,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 78-9번지에 위치한 숭의동아르떼노블 9층 903호로, 부동산강제경매로 진행되는 아파트입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경581173 (1)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 68,000,000원입니다.

토지 면적은 3.86㎡ (약 1.17평)이며, 건물 면적은 15.39㎡ (약 4.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 9층에 위치하며, 전용면적 15.39㎡의 아파트로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "제물포역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 경인선 "제물포역"이 인접해 있고, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 출입 또한 용이한 편입니다.

토지는 2필지가 일단지로 이용 중이며, 사다리형의 "공동주택, 업무시설 및 근린생활시설" 부지로 활용되고 있습니다.

건물 남측으로는 광대로의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 해당 물건지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 23일자 도봉세무서장의 압류(갑5)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 4번 순위의 주택임차권(차지원, 보증금 95,000,000원, 전입 2022.03.02, 확정 2022.01.26)은 말소(소멸) 예정으로 기재되어 있습니다.

- 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

- 다만, 물건명세서 참고사항에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 4번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 내용이 있어, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

- 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이라고 명시되어 있어, 등기부상 말소 예정 권리 및 인수 보증금 0원과 상충되는 부분이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

- 그 외 소유권 이전, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있으며, 이들 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 등기부채권 총액은 95,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제물포역 인근에 위치한 일반상업지역에 속해 있으며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

역세권의 입지를 갖추고 있어 유동인구가 꾸준히 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

소규모 면적의 주거 또는 업무 공간으로서의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인천 지하철 1호선 제물포역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행하는 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역에 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의 시설이 입점해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. (다만, 상대보호구역으로 지정된 곳이 있어 관련 규제 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: '대항력있는임차인' 표기와 '대항력 없음' 및 '말소 예정' 기재의 상충으로 인해, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 파악이 필요하며, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 15.39㎡의 소형 면적은 일부 수요층에게는 매력적일 수 있으나, 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 한계가 있을 수 있으며, 재매각 또는 재임대 시 경쟁력이 제한될 수 있습니다.

* 복합 용도의 건물: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 건물 특성상, 층간 소음이나 시설 이용에 대한 민감도가 높을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제물포역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 등기부 및 물건 명세서 상 임차인 권리에 대한 상충되는 정보가 존재하여, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. HUG(주택도시보증공사)와의 연관성을 고려할 때, 해당 기관의 확약 내용이 명확히 확인되지 않는다면 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. 권리 관계가 명확히 정리된다면, 소형 면적의 투자 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역 인근으로 교통이 편리하여 직장인 등 1인 가구의 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 15.39㎡의 전용면적은 투자용 소형 오피스텔이나 아파트로 활용 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 만약 임차인 관련 리스크가 해소된다면, 현재 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 혼합 상권: 업무시설 및 근린생활시설과 함께 있어 임대 및 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 68,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 불확실성으로 인한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 조사 결과 및 유사 물건의 시세, 본 건의 정확한 권리 관계 확인 후, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 입찰가는 유동적이며, 본 건에 대한 추가적인 정보 습득 및 면밀한 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.