나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581203 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-42 세진골든뷰 1동 8층801호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581203 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 629-42 세진골든뷰 1동 8층801호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매20계 2024타경581203 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 토금남로3번길 22-26, 1동 8층801호 (용현동,세진골든뷰) | 감정가: 180,000,000원 | 최저가: 126,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경581203 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581203 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 신흥동3가 629-42 세진골든뷰 1동 8층801호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 13.04㎡ (약 3.94평)

건물면적: 45.30㎡ (약 13.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2018.11.06

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 신흥동3가에 위치하며, "신흥여자중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 단지 북서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 상 을구 순위번호 1에 "주택임차권"이 등기 설정되어 있습니다. 해당 임차인은 2020년 3월 13일에 점유를 개시했으며, 임차보증금은 184,000,000원 및 193,000,000원으로 파악됩니다. 경매 절차에서 임차인의 대항력 유무 및 배당 관계는 매우 중요합니다. 본 건의 경우, 등기된 임차권은 말소기준권리보다 후순위일 가능성이 있으나, 정확한 대항력 유무는 현황조사서 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 보증금 총액이 감정가(180,000,000원)와 유사하거나 초과하는 점을 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 미추홀구 신흥동3가 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 인근에 신흥여자중학교가 위치하며, 주위로 다양한 업무시설과 상업 시설이 자리하고 있어 상권이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다. 하지만, 인천의 전반적인 상권은 구월동, 부평역 일대와 같이 대규모 상업지구와 비교했을 때 상대적으로 규모가 작을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 신흥여자중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 원활한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 등기된 주택임차권입니다. 임차인의 보증금 총액(184,000,000원, 193,000,000원)이 감정가(180,000,000원)와 유사하거나 초과하는 상황으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 대항력 유무, 배당 순위, 명도 가능성 등을 철저히 분석해야 합니다. 또한, 인천의 다른 지역에서 산업단지들이 발견되지만, 본건 주변에서 특별히 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 오래된 도심 지역의 특성상 일부 노후화된 시설이나 환경적인 요인이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)의 다세대주택으로, 괜찮은 입지 조건과 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 신흥여자중학교 인근의 주거 환경과 대중교통 이용 편의성이 장점입니다. 하지만, 등기된 고액의 주택임차권이 존재하여 권리분석 및 명도에 있어 주의가 요구됩니다. 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축(2018년) 다세대주택으로 비교적 깔끔한 상태입니다.

* 신흥여자중학교 인근으로 교육 환경 및 주거 환경이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 향후 미추홀구의 도시 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (주변 대규모 개발 사업 사례: 시티오씨엘)

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 전문가의 정밀한 권리 분석을 통해 이루어져야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매20계