나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [4] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [4] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매22계 2022타경8964 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층109호 | 감정가: 297,440,000원 | 최저가: 17,147,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2022타경8964 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경8964 (4)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층109호

용도: 근린생활시설

감정가: 297,440,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

건물면적: 39.05㎡ (약 11.81평)

건물 지분율: 주식회사 조한도시개발 지분 전부 (전체 1/2 지분)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO (주식회사 조한도시개발)

채권자: 한OO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, "학익종합시장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 근린생활시설과 오피스텔 등이 주를 이루는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 북서측으로는 약 25미터, 남서측, 남동측, 북동측으로는 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 또한, 학익시장지구 제1종 지구단위계획 구역으로 지정되어 있어 지역 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. 인근에 인하대학교와 인천지방법원이 소재하며, 최근에는 '시티오씨엘 8단지'와 같은 신규 주거 단지 개발이 진행되고 있어 지역 활성화가 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 여러 권리 사항과 주의사항이 존재하는 물건으로 면밀한 분석이 필요합니다.

현황조사서 및 기타 참고사항에 따르면, 본 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내물이 설치되어 있으나, 유치권의 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

주의사항 1번에 명시된 바와 같이, 본 건은 대지권 미등기 상태이며 건물만 매각 대상입니다. 따라서 최저매각가격은 건물(공용부분 포함)만 평가한 금액입니다.

주의사항 2번에 따라 본 건은 지분매각으로, 주식회사 조한도시개발이 소유한 전체 지분 중 1/2 지분만이 매각 대상이므로, 향후 건물 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

또한, 주의사항 4번에 따라 감정평가 시점 기준 건물은 사용 승인 전 상태로 공사가 중단된 구분건물입니다.

주의사항 5번에 따르면, 공용면적 확인이 불가하여 등기사항전부증명서상 전유면적을 기준으로 평가되었으며, 건물 공용부분의 권리관계 확인이 요구됩니다.

특별매각조건으로서 매수보증금은 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 인천 미추홀구 학익동은 전통시장과 함께 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 특히 "학익종합시장"은 1960년대부터 형성된 오랜 역사를 가진 재래시장이지만, 현재는 시설 노후화가 심각한 상태로 철골 구조가 노출되고 건물 곳곳이 노후화되어 안전 진단이 시급하다는 보도도 있습니다. 이러한 상황에도 불구하고, 시장 현대화 및 활성화를 위한 상인회와 지자체의 노력이 이어지고 있으며, 인근의 인하대학교와 인천지방법원, 그리고 신규 주거 단지 개발 등은 지역 내 유동인구 증가와 상권 활성화의 잠재력을 보여줍니다. 제1종 지구단위계획 구역으로 지정되어 향후 계획적인 개발이 이루어질 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 학익종합시장 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 인근에 인하대학교와 인천지방법원이 자리하고 있어 관련 기관 방문객 및 대학생, 교직원 등을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용 또한 노선버스 정류장이 근접해 있어 편리합니다. 최근 주변 지역에서 '시티오씨엘 8단지'와 같은 신규 아파트 단지 공급이 이루어지고 있어, 배후 주거 인구가 증가할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

첫째, '유치권 행사 중'이라는 안내물이 설치되어 있으나 그 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권 문제 해결을 위한 법적 절차나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

둘째, 대지권 미등기 상태이며 건물 지분 매각이라는 점은 향후 건물 사용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 복잡한 이해관계 조율 및 협의가 필요함을 의미합니다.

셋째, 건물이 사용 승인 전 상태로 공사가 중단된 미완공 상태이므로, 하자 보수, 완공을 위한 추가 공사 비용, 법규 준수 등 예상치 못한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

넷째, 공용부분에 대한 권리 관계 확인이 필요하며, 이는 건물 전체의 이용 및 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

다섯째, 미추홀구 학익동 264-4번지 일대와 관련하여, 네이버 지도상 '라제스트 오피스텔'이 언급되며, 이는 미완공 또는 방치된 건축물과 관련될 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2022타경8964 사건에 포함된 근린생활시설 지분 매각 건으로, 입지 조건 자체는 시장, 대학교, 법원 등 주요 시설과의 근접성 및 지역 개발 가능성을 갖추고 있습니다. 그러나 공사 중단, 대지권 미등기, 유치권 존재 가능성, 지분 매각 등 해결해야 할 복잡하고 중대한 권리 및 물건상의 하자가 다수 존재합니다. 특히, 건물이 미완공 상태라는 점과 유치권의 불확실성은 큰 위험 요소입니다. 이러한 문제들을 해결하기 위해서는 상당한 추가적인 투자와 시간, 법률적 검토가 필수적입니다. 따라서 본 건은 높은 위험 부담을 안고 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 제반 비용 산정을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

그럼에도 불구하고, 본 건은 몇 가지 투자 포인트를 고려할 수 있습니다.

첫째, '학익시장지구'라는 지구단위계획 구역에 속해 있어 향후 체계적인 도시 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

둘째, 인하대학교, 인천지방법원 등 주요 기관이 인접해 있어 상업 시설로서의 잠재 수요가 존재합니다.

셋째, 공사 중단 및 복잡한 권리 관계로 인해 현재 시장 가치보다 저평가될 가능성이 있으며, 문제 해결 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

넷째, 주변 지역의 신규 주거 단지 개발은 배후 수요 증가를 통한 상권 활성화의 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계