나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [6] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층113호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [6] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층113호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매22계 2022타경8964 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층113호 | 감정가: 244,640,000원 | 최저가: 14,102,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2022타경8964 (6) 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층 113호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 244,640,000원입니다.

토지 면적은 0.00㎡ (0평)이며 토지 지분율은 0입니다.

건물 면적은 30.50㎡ (약 9.23평)이며, 건물 지분율은 1525로 명시되어 있으나, 매각 대상이 건물 지분매각(공유지분 1/2 주식회사 조한도시개발 주식회사 지분전부)임을 감안하여 공용부분을 포함한 특정 지분 매각으로 이해해야 합니다.

매각 대상은 토지/건물 지분이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 겸 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 한OO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익종합시장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 폭 약 25미터, 남서측, 남동측, 북동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(학익시장지구)으로 지정되어 있으며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건 경매 물건은 여러 특이사항 및 주의사항을 가지고 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

가장 큰 특징은 '유치권, 지분매각, 대지권미등기'입니다.

특히, 현황조사서상 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내문이 설치되어 있으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

매각 대상은 건물에 대한 지분(공유지분 1/2 주식회사 조한도시개발 주식회사 지분전부)이며, 토지는 매각 대상에서 제외됩니다.

대지권이 미등기 상태이며, 최저매각가격은 건물(공용부분 포함)만을 평가한 금액입니다.

또한, 감정평가 시점 기준으로 건물이 사용승인 전 상태로 공사가 중단된 상태임이 확인되었습니다.

공용면적 확인이 어려워 전유면적을 기준으로 평가되었으므로, 공용부분의 권리관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

매수보증금은 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 인천 미추홀구 학익동 지역은 학익종합시장 인근으로, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

본건의 용도는 근린생활시설 및 업무시설로 활용될 수 있어, 주변 상권의 특성에 맞춰 다양한 업종의 창업 또는 사업 확장이 가능할 것으로 보입니다.

인근에는 주거시설과 상업시설이 공존하며, 유동인구 및 배후수요를 확보하기에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

향후 지역 개발 계획 및 상권 변화 추이를 분석하여 잠재적 가치를 평가할 필요가 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 근린생활시설 및 업무시설 용도로 분류되어 있으나, 주변 지역은 주거용 오피스텔과 상업시설이 혼재되어 있어 직주근접 생활이 가능한 지역입니다.

인근에 학익종합시장 등 편의시설이 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

다만, 현재 공사 중단 상태이므로 즉시 이용 가능한 상태가 아니며, 완공 및 입주 시점의 생활 편의시설 이용 가능 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 유치권의 존재 및 성립 여부 불분명, 대지권 미등기 상태, 그리고 공사 중단 및 미사용 승인 상태입니다.

유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 인수해야 하거나 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

대지권 미등기 상태는 향후 재산권 행사나 건물 관리에 복잡성을 야기할 수 있으며, 건물 자체의 공사가 중단된 상태이므로 완공까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있고, 완공 가능성 자체도 불확실합니다.

또한, 건물 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 건물 운영에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

공용부분의 권리관계 확인이 명확하지 않아 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

인천 미추홀구 학익동에 소재한 본 경매 물건은 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 가능하며, 학익종합시장 인근에 위치하여 상업적 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 유치권 존재 가능성, 대지권 미등기, 공사 중단 및 미사용 승인 상태, 건물 지분 매각 등 여러 복합적인 권리 및 상태상의 문제점을 안고 있습니다.

따라서, 본건 투자를 고려하신다면 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률 및 권리 분석을 통해 인수해야 할 부담과 향후 발생 가능한 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

잠재적 가치 대비 현재의 감정가 및 최저매각가격을 비교 분석하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 다수의 위험 요인으로 인해 일반적인 투자 물건과는 차별화됩니다.

그럼에도 불구하고, 학익동이라는 지역적 이점과 근린생활시설 및 업무시설로서의 활용 가능성을 고려할 때, 잠재적 가치는 존재합니다.

특히, 공사 중단된 상태에서의 저가 매수 기회를 노릴 수 있으며, 향후 공사 재개 및 완공 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

유치권 및 지분 매각 관련 문제를 해결하고, 공사 완료 및 대지권 확보가 이루어진다면, 경쟁력 있는 상업 시설로 자리매김할 수 있을 것입니다.

위험 감수 능력이 높고, 적극적인 권리 분석 및 사업 추진이 가능한 투자자에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계