나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [2] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층107호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매22계 2022타경8964 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층107호 | 감정가: 256,960,000원 | 최저가: 14,813,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경8964 (2)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층 107호

용도: 근린생활시설

감정가: 256,960,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 한OO

1.2. 물건 개요

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 36.93㎡ (약 11.17평)

건물 지분율: 1846.6000000000001% (※ 주의: 비율이 비정상적으로 높게 기재되어 있으며, 지분매각과 관련된 특수한 상황일 수 있습니다. 정확한 내용은 별도 확인이 필요합니다.)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물지분매각

1.3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, "학익종합시장" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 주를 이루는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

주변에 학익시장, 인하대학교, 인천지방법원 등이 있어 유동인구가 많은 지역적 특성을 가집니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 예상되며, 특히 다음과 같은 사항들을 유의해야 합니다.

'유치권'이 행사 중이라는 안내문이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

'대지권미등기' 상태로, 최저매각가격은 건물(공용부분 포함)만 평가한 금액입니다. 이는 추후 대지권 확보 및 관련 비용 발생 가능성을 시사합니다.

'지분매각'으로 진행되며, 공유지분 1/2에 해당하는 주식회사 조한도시개발 주식회사 지분 전부가 매각 대상입니다. 이는 건물 전체의 일부 지분만을 소유하게 됨을 의미합니다.

특별매각조건으로, 매수보증금은 최저매각가격의 20%로 책정되었습니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 위치한 학익동 일대는 근린생활시설과 오피스텔 등이 밀집된 상업지역입니다.

학익종합시장과 인접하여 있으며, 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

북서측으로 약 25미터, 남서측, 남동측, 북동측으로는 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

주변은 도시개발이 진행되고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성도 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 건물 및 토지 이용상태

건물은 철골철근콘크리트조 경사지붕 12층 건물 중 제1층 제107호(106호 외 7개호와 함께)에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 시스템 창호로 구성되어 있습니다.

이용 용도는 근린생활시설 및 업무시설입니다.

그러나 감정평가 시점 기준, 사용승인 전 구분건물로서 공사가 중단된 상태임이 명확히 확인되었습니다.

토지는 대체로 11필지가 일단의 가장형 토지로, 공부상 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

1.7. 생활정보

건물에는 기본적인 전기 설비, 위생급배수 시설, 엘리베이터 시설 등이 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 현재 공사가 중단된 상태이므로 정상적인 작동 여부는 확인이 어렵습니다.

정확한 공용면적 확인이 어렵다는 점도 고려해야 합니다. 감정평가에서는 전유면적을 기준으로 공용부분을 포함하여 평가하였으므로, 공용부분의 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 유치권: 현황 조사서상 '유치권 행사 중' 안내문이 설치되어 있으나, 법적 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

2. 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 건물 전체를 단독으로 사용하거나 관리하는 데 제약이 있을 수 있습니다. 공유자와의 협력이 필수적입니다.

3. 대지권 미등기: 토지 사용에 대한 법적 권리가 아직 등기되지 않은 상태입니다. 추후 대지권 확보 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 이 과정에서 문제가 발생할 수도 있습니다.

4. 공사 중단 및 미사용승인: 건물이 완공되지 않은 상태로 공사가 중단되어 있어, 완공까지 추가적인 공사 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 사용승인이 나지 않아 법적인 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

5. 불분명한 공용부분 권리관계: 공용부분의 정확한 면적 및 권리관계가 불분명하여, 추후 관리 및 유지보수 시 분쟁의 소지가 있습니다.

6. 높은 보증금: 특별 매각 조건으로 인한 20%의 매수보증금은 본 건의 복잡성과 위험성을 반증할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 상업지역에 위치하여 입지 자체는 양호한 편입니다. 하지만, 공사 중단 상태의 미사용승인 건물이라는 점, 유치권 존재 가능성, 대지권 미등기, 그리고 건물 지분 매각이라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히, 유치권의 성립 여부와 대지권 미등기 상태 해소 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 잠재력과 함께 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 입지 잠재력: 학익동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

2. 저평가 가능성: 공사 중단 및 권리관계의 복잡성으로 인해 현재 시장 가격 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

3. 완료 시 가치 상승: 만약 공사가 재개되어 정상적으로 완공되고 모든 법적 문제를 해결할 경우, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 소형 면적: 36.93㎡(약 11.17평)의 비교적 작은 면적으로, 소액 투자 또는 개인 사업용으로 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계