나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [5] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층112호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경8964 [5] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층112호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매22계 2022타경8964 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 1층112호 | 감정가: 301,840,000원 | 최저가: 17,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2022타경8964 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4에 위치한 근린생활시설 용도의 구분건물입니다. 사건번호는 인천지방법원 2022타경8964 (5)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 감정가는 301,840,000원입니다. 건물 면적은 37.70㎡ (약 11.39평)이며, 토지 면적은 0.00㎡로 지분율 또한 0%입니다. 즉, 본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 사용에 관한 권리는 포함되지 않습니다. 소유자는 주OOOOOOOOOO이며, 채무자는 동일한 주식회사입니다. 채권자는 한OO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재한 "학익종합시장" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 다만, 학익종합시장 인근 지역은 과거부터 상권의 일부였으나, 노후화 및 복합적인 개발 지연 문제로 인해 일부 지역에서는 상권 활력이 저하된 측면도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 건물만 매각 대상이며, 대지권은 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 권리를 가지고 있지 않음을 의미하며, 최저 매각 가격 역시 건물(공용부분 포함)만을 평가한 금액입니다. 또한, 본건은 지분 매각으로, 공유지분 1/2, 주식회사 조한도시개발 주식회사 지분 전부가 매각 대상입니다. 현황 조사 결과, 본 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내물이 설치되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이 유치권은 낙찰 후 인수될 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 학익동 일대는 근린생활시설과 업무시설이 혼합된 지역입니다. 특히 학익종합시장 인근은 전통적인 상권이었으나, 일부 지역에서는 복합적인 개발 지연으로 인해 상권 활력이 주춤한 양상을 보이고 있습니다. 다만, 인천 미추홀구는 주안역과 인하대학교를 중심으로 한 상권이 발달해 있으며, 지속적인 도시 개발 사업이 진행되는 지역입니다. 본건의 경우, 건물 자체의 이용 상태가 '근린생활시설 및 업무시설'로 계획되었으나, 현재 공사가 중단된 상태로 본래의 상권 기능을 수행하지 못하고 있습니다. 향후 개발이 완료되고 건물이 정상적으로 사용될 경우, 주변 상권에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 공사 중단 상태이며 사용 승인 전인 건물입니다. 따라서 현재로서는 정상적인 생활이나 영업 활동이 불가능합니다. 전기, 위생, 급배수, 엘리베이터 등 기본적인 설비는 갖추어져 있으나, 조사 시점 현재 공사가 중단된 상태임을 명시하고 있습니다. 주변 교통 상황은 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 첫째, '유치권 행사 중'이라는 안내물이 설치되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다. 둘째, '대지권 미등기' 및 '건물만 매각'이라는 특성상 토지에 대한 권리 없이 건물만 소유하게 되므로, 추후 토지 사용에 대한 문제가 발생할 수 있습니다. 셋째, 건물이 '사용 승인 전'이고 '공사 중단' 상태이므로, 완공까지 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 이러한 문제들은 낙찰 후 매수인이 직접 해결해야 할 부분입니다. 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 검색 결과는 특이사항으로 나타나지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 건으로, 건물만 매각되는 특성, 대지권 미등기, 공사 중단 상태, 그리고 불분명한 유치권 존재 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 유치권과 대지권 미등기 문제는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 그러나 이러한 위험 요소를 감안하더라도, 향후 건물 완공 및 정상적인 사용이 이루어진다면, 상업지역에 위치한 근린생활시설로서의 잠재적 가치는 존재할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 현재 공사가 중단된 상태이며, 건물만 매각되는 특성으로 인해 정상적인 부동산 투자와는 거리가 있습니다. 하지만, 잠재적 투자자 입장에서는 다음과 같은 포인트들을 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 복수의 유치권 신고가 접수되었으나 성립 여부가 불분명하다는 점은, 낙찰 후 유치권자와의 협상을 통해 이를 해소할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, '대지권 미등기' 및 '건물만 매각'이라는 조건은 토지 소유자와의 관계 설정 또는 별도 합의가 필수적이나, 성공적으로 해결 시 토지 부담 없이 건물만을 활용할 수 있습니다.

셋째, 현재 건물은 사용 승인 전 상태이나, 인천 미추홀구의 개발 계획 및 상권 변화 추이를 장기적인 관점에서 주시할 필요가 있습니다.

다만, 상기 투자 포인트는 매우 높은 수준의 위험 감수와 전문적인 법률 및 공사 관련 지식이 필요한 상황임을 분명히 인지해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계