나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경1485 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1534-36 다중주택 경매
매각기일: 2025-12-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경1485 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1534-36 다중주택 경매
- 사건번호: 2024타경1485
- 주소: 서울특별시 관악구 봉천동 1534-36
- 감정가: 1,545,941,840원
- 최저가: 989,404,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 다중주택
서울중앙지방법원 경매2계 2024타경1485 | 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1534-36 | 감정가: 1,545,941,840원 | 최저가: 989,404,000원 | 용도: 다중주택
1. 서울중앙지방법원 2024타경1485 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경1485 (1)
소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1534-36
용도: 다중주택
감정가: 1,545,941,840원
토지면적: 116.30㎡ (약 35.18평)
건물면적: 250.42㎡ (약 75.75평)
부속건축물 면적: 14.00㎡ (약 4.23평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 백OO
채권자: 안OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
2. 입지조건
본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측으로 지하철 2호선 "봉천역"이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 최근 봉천역 역세권 일대가 서울시 역세권 활성화 사업 대상지로 선정되어 업무, 상업 기능 중심의 복합거점으로 개발될 예정이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
3. 건물 현황
건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 3층 건물로, 2017년 5월 31일에 사용승인이 이루어졌습니다. 현재 다중주택으로 이용 중에 있습니다. 건물 내부에는 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 주차 시설 등이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 3층에 약 14㎡(약 4.23평) 규모의 조립식패널조 단독주택 형태의 제시외 건물이 존재하며, 본건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다.
4. 토지 현황
토지는 완경사지대 내 정방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 본건의 남동측으로는 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 원활합니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.
5. 권리분석
본건은 채권자 안OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 백OO입니다. 통상적인 임의경매의 경우, 경매 절차를 통해 등기부상 권리관계는 정리되는 것이 원칙입니다. 그러나 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지, 말소기준권리는 무엇인지 등 세부적인 권리관계는 반드시 법원에서 공고하는 매각물건명세서를 확인하여 신중하게 판단해야 합니다.
6. 상권분석
봉천동 지역은 서울의 대표적인 주거 지역 중 하나로, 본건은 봉천역 역세권에 위치하여 유동인구가 비교적 풍부한 편입니다. 주변에 학교와 주거단지가 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 근린생활시설도 함께 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민들을 위한 편의 시설 이용이 용이합니다. 봉천역 역세권 활성화 사업 계획이 추진되고 있어, 향후 업무·상업 기능이 강화된 복합거점으로 발전할 잠재력을 지니고 있습니다.
7. 생활정보
본건은 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 지하철 2호선 봉천역을 통해 강남, 시청 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 단지 인근에 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 더욱 편리합니다. 또한, 봉림중학교 등 교육 시설이 근거리에 있으며, 공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.
8. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크 요인은 3층에 존재하는 약 14㎡(약 4.23평) 규모의 제시외 건물이 위반건축물로 지정되었다는 점입니다. 해당 위반건축물은 주택과-38862(2019.10.15.)호에 의거 표기되었으며, 원상회복 의무가 발생하거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 해당 관할 구청에 문의하여 정확한 행정적 사항 및 예상 비용을 확인해야 합니다. 또한, 주변 지역을 조사한 결과, 명확한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 발견되지 않았으나, '대공방어협조구역' 및 '중점경관관리구역' 등 법적 제한 사항이 존재합니다. 임대 관계가 현재 미상으로 파악되고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 협상 과정이 필요할 수 있습니다. 토지 경계 및 건물 내부 구조에 대한 정확한 확인도 필요합니다.
9. 종합 의견
본건은 서울 관악구 봉천동의 지하철 역세권에 위치한 다중주택으로, 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2017년에 준공되어 비교적 신축에 해당하지만, 제시외 건물에 위반건축물 문제가 존재한다는 점은 반드시 유의해야 합니다. 이 위반건축물 관련 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있으므로, 이를 충분히 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.
10. 투자 포인트
- 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역과 가까워 교통이 매우 편리합니다.
- 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역 및 대학가 인근으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.
- 신축 건물 (주건물): 2017년 준공된 건물로, 상대적으로 양호한 상태를 유지하고 있습니다. (제시외 건물 제외)
- 잠재적 가치 상승: 위반건축물 문제를 해결하고 정상적으로 관리될 경우, 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
- 개발 호재: 봉천역세권 활성화 사업 추진으로 지역의 미래 가치가 상승할 것으로 기대됩니다.
법원 정보
서울중앙지방법원 경매2계