나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52235 [1] 서울특별시 광진구 화양동 20-5 광진안틸리아101 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 다소 근거리에 "어린이대공원역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 11층 제1101호로서, (2019-08-23 사용승인) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고 평탄한 4필지 일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)~(4) : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(가로구역별 건축물 높이 지정(세부사항은 건축과에 문의))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52235 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 20-5, 광진안틸리아 11층1101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 327,000,000원

토지면적: 7.94㎡ (약 2.4평)

건물면적: 25.67㎡ (약 7.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: 정보 없음

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "화양사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거용으로서의 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 다소 거리에 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 12층 건물 중 11층 1101호입니다. 2019년 8월 23일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 현재 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지와 비교하여 등고가 평탄한 세장형 토지 4필지로 구성되어 있으며, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 단지형 다세대 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 추가로, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.

2.9. 공부와의 차이

공부상 기재 내용과 현황 상의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

2.10. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등을 확인할 수 없었으므로, 경매 입찰 시 이 점을 유의하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안 )

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-26

* 확정일자: 2022-08-26

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 있음

* 비고: (자료상 인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 등기부등본상 인수되는 임차권이 존재하므로 주의 요망)

3.2. 집합건물 등기부 요약

등기부등본상 소유권 보존은 김태용 명의로 2020년 4월 23일 최초 등기되었습니다. 말소기준권리는 2025년 1월 6일 접수된 임희진의 가압류(금400,000,000원)입니다.

을구 5번으로 2024년 11월 8일 접수된 주택임차권(채권자: 안경은, 권리금액: 310,000,000원)이 말소되지 않고 인수되는 권리로 등기되어 있습니다. 해당 임차권의 전입일자 및 확정일자는 2022년 8월 26일입니다.

비록 임차인 현황 자료에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리로 명시되어 있으며, 물건명세서 또한 "배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시하고 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 채권 295,000,000원(혹은 등기된 310,000,000원)의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2024년 11월 8일 접수된 을구 5번 주택임차권등기는 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 27.42㎡)의 다세대주택이 2026년 4월 및 7월에 각각 30,800만원, 32,000만원에 거래되었습니다. 본건 건물(광진안틸리아)은 2018년 건축된 것으로 파악되며, 본건(2019년 사용승인)과 건축 연도가 유사합니다. 이를 바탕으로 산정한 본건 건물의 시장 가치는 약 29,500만원 ~ 31,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 327,000,000원은 최근 실거래가 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

본건은 서울특별시 광진구 화양동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 도보 거리에 어린이대공원과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 문화 및 여가 시설 이용이 용이하며, 지하철 7호선 화양사거리역 등을 통해 서울 시내로의 접근성이 좋습니다. 상업 시설 또한 발달하여 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 7호선 어린이대공원역, 화양사거리역 등 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 인근에 다양한 상업시설, 은행, 병원 등이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 어린이대공원이 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(건국대학교 등)가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택과 오피스텔, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 젊은층 및 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(안 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 295,000,000원(또는 등기된 310,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가 대비 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 점유자의 폐문부재로 인해 건물 내부 상태, 설비 작동 여부, 인테리어 현황 등을 전혀 확인할 수 없습니다. 실제 내부 상태가 예상과 다를 경우 추가적인 수리비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매매 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동의 역세권에 위치하며, 비교적 신축(2019년 사용승인)의 도시형생활주택으로 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 인근 시세와 감정가 역시 유사한 수준으로 형성되어 있습니다. 그러나, 등기부등본 및 물건명세서에 명시된 바와 같이 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원(혹은 310,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 높은 위험이 존재합니다. 또한, 내부 확인이 불가하여 실제 건물 상태에 대한 불확실성도 안고 있습니다. 따라서 본 물건은 인수해야 할 보증금 부담을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 지하철 7호선 어린이대공원역 및 화양사거리 인근 역세권 입지.

* 건축 연도: 2019년 사용 승인으로 비교적 신축 건물.

* 주변 환경: 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어진 도심 지역.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원(혹은 310,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 현재 감정가 327,000,000원 및 유사 면적의 실거래가(약 30,800만원 ~ 32,000만원)를 고려할 때, 인수하는 보증금 부담으로 인해 실제 낙찰자가 부담하게 될 총액이 부동산의 본질적 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 인수되는 임차보증금 295,000,000원을 제외하고, 본건의 시장 가치(약 29,500만원 ~ 31,500만원)를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 매수인이 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 최소한 시장 가치 이하가 되도록 보수적으로 접근해야 합니다.

현 상황에서는 낙찰자가 인수하는 보증금 부담이 매우 크므로, 감정가의 10% ~ 20% 수준인 30,000,000원 ~ 60,000,000원 사이의 매우 공격적인 저가 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대 역시 인수되는 보증금과 합산 시 총액이 시장 가치와 비슷하거나 초과할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 추가 정보 확인 없이는 매우 위험한 투자가 될 수 있습니다. 임차인과의 협상을 통해 보증금 인수 여부 또는 금액을 명확히 확정하는 것이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.