나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4215 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 '제3층 제301호' 단위세대로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 인접지 대비 등고 평탄하며, '아파트부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접함), 소로3류(폭 8M 미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황 및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경4215 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 3층 301호

* 건물명: 빌드원 르헤브 3차 아파트

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 면적

* 토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

* 건물면적 (전용면적): 66.84㎡ (약 20.22평)

* 건물면적 (추정 분양면적): 약 92.91㎡ (약 28.10평)

* 토지지분: 41.1803㎡

* 건물지분: 66.8358㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

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1.3. 가격

* 감정가: 211,000,000원

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1.4. 건물구조 및 설비

* 건물 층수: 14층 중 3층

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등

* 내벽: 벽지, 타일 등

* 바닥: 장판지, 데코타일, 타일 등

* 창호: 섀시창호 등

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 등 구비

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1.5. 공부상 특이사항

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

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2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

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2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8M~10M) 및 소로3류(폭 8M 미만) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(접수일자 2025-10-23)입니다.

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-29

* 확정일자: 2023-02-09

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 등기부상 임차권: 최승찬, 보증금 220,000,000원, 전입 2022-06-29, 확정 2023-02-09 (등기부상 말소 예정이나, 특별매각조건에 따라 잔액 발생 시 포기 조건 있음)

* 주의: 임차인의 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 보증금 반환 관련 특별매각조건을 반드시 확인해야 합니다.

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3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

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3.4. 기타 권리사항

* 지상권: 해당사항 없습니다.

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3.5. 특별매각조건

* 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

* 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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4.2. 지역 특성

* 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접한 교육 중심 지역이며, 공동주택 및 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육시설

* 포항남부초등학교, 용흥중학교, 포항여자전자고등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

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5.2. 편의시설

* 단지 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상점, 병원, 금융기관 등을 이용할 수 있습니다.

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5.3. 주변 환경

* 조용한 주거 환경을 갖춘 지역입니다.

* 주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련

* 특별매각조건에 따라 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각 조건이므로, 매수인의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 조건 미이행 시 발생할 수 있는 사항에 대한 주의가 필요합니다.

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6.2. 내부확인 불가

* 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 현황, 구조 변경 여부 등을 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 외부 관찰, 유사 물건의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었습니다.

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6.3. HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경과 관련된 구체적인 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 포항시 북구 용흥동에 위치한 아파트로서, 초등학교 인근의 교육 환경과 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다.

* 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 211,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 최선순위 임차권(을1)은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 0원입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매입니다.

* 내부 확인이 불가한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 입지

* 주거 선호도가 높은 초등학교 인근의 아파트 단지입니다.

* 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

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8.2. 가격

* 감정가를 기준으로 향후 주변 시세 변동 추이 및 본 물건의 정확한 상태를 파악하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

* 본 건의 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하게 되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

* 감정가는 211,000,000원입니다.

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9.2. 제안

* 예상 입찰가는 인수되는 권리가 없는 점을 고려하여, 유사 물건의 실거래가, 현장 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 단순히 감정가에만 의존하기보다는, 적극적인 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.