나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12544 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 167-4 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환읍 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

자루형의 완경사 토지로서 현황 '단독주택부지(일부 도로 등)'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이지만, 남서측으로 노폭 약 3미터 정도인 관행상의 마을도로, 남측으로 노폭 약 4미터 정도인 인근 토지의 진입도로(사유지)를 이용가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) (2023-08-01)(소로2-1783)(저촉), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역).

제시목록 외의 물건

- 별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지'에 표시한 바와 같은 주택 1동, 화장실 1동이 소재하며, 해당 건물은 상당기간 동안 미사용되어 방치된 상태로 조사되었으니 참고 하시기 바랍니다. - 본건 토지 남서측 부분에 타인소유로 탐문된 담장이 소재함. (별지 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

본건은 공부상의 지목(대)와 달리 일부 '도로, 인접토지 주택의 진입로'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지만 매각. 지적도상 맹지.공부상 (대)이지만 현황은 도로, 진입로로 이용중
타인 소유 담장 소재(감정평가서 참조)
최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 토지

* 사건번호: 천안지원 2025타경12544 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 167-4

* 용도: 대지

* 감정가: 78,144,000원

* 토지면적: 264.00㎡ (약 79.86평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 옥천군산림조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성월리 소재 '성환읍 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 여건은 보통시됩니다.

* 교통상황

* 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로상에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

* 자루형의 완경사 토지로서, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '단독주택부지(일부 도로 등)'으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

* 지적도상 맹지이나, 남서측으로 폭 약 3미터의 관행상 마을 도로와 남측으로 인근 토지의 사유지 진입로(폭 약 4미터)를 이용 가능한 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 지역에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 옥천군산림조합의 근저당권 (2010-07-22 접수, 104,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 수도 있는 잠재적 권리입니다.

* 특이사항:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 등기부상 권리들은 말소기준권리인 근저당권에 의해 대부분 소멸될 예정이나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 104,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 성환읍 성월리는 단독주택과 임야가 혼재된 지역으로, 주변 환경상 대규모 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 천안시 서북구는 신도시 개발 및 산업단지 확충으로 인구가 꾸준히 증가하는 추세이나, 성환읍은 천안 시내보다는 평택 생활권과의 연계성이 더 높다는 분석도 있습니다.

* 본 건의 경우, 현황상 도로 및 인접 토지의 진입로로 이용되는 부분이 있어, 상권 형성에 직접적인 영향을 주기보다는 주변 토지 이용에 대한 종속적인 특성을 가질 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

* '성환읍 행정복지센터'가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 교통망을 통해 천안 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 그 외 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에 제한적이므로 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 이용

* 본 토지는 지적도상 맹지로서, 유일한 법적 도로 접면이 없어 건축 또는 개발 시 제약이 따릅니다.

* 남서측 관행상 마을 도로와 남측 사유지 진입로를 이용 중이나, 이는 법적 도로가 아닐 수 있으며, 이웃 토지 소유자와의 관계에 따라 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 타인 소유 담장 소재

* 본건 토지 남서측 부분에 타인 소유의 담장이 소재하고 있어, 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 존재 및 법정지상권 불분명

* 토지 지상에 상당 기간 방치된 주택 1동과 화장실 1동이 소재하고 있으며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 소유권 행사 및 토지 이용에 중대한 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

* 최저매각가격 제한

* 감정평가 시 제시외 건물로 인한 가격 제한이 반영되었으나, 법정지상권 문제 등이 해결되지 않을 경우 실제 가치보다 낮은 가격으로 평가될 가능성이 있습니다.

* 주변 환경

* 검색 결과, 천안시 서북구에는 생활폐기물 소각 시설, 매립장 등이 운영되거나 계획 중인 지역이 있으나, 본건 토지(성환읍 성월리 167-4)의 직접적인 인접 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 사업 등의 영향으로 인한 간접적인 환경 변화 가능성은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 토지 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있으나, 이는 지적도상 맹지이고 현황 도로로 이용되는 부분, 타인 소유 담장 소재, 그리고 무엇보다 방치된 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명 등의 복합적인 리스크 요인을 반영한 결과로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이므로 개발 잠재력은 있으나, 맹지라는 근본적인 한계와 법정지상권 문제 해결 없이는 실질적인 토지 사용이나 개발이 매우 어렵습니다.

* 현재 상태로는 주변 토지와의 관계 속에서 관행적으로 이용되고 있는 상황으로 보이며, 향후 법적 문제 해결 의지가 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있으나, 상당한 위험 부담이 수반됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 제시된 리스크를 반영하여 감정가가 낮게 책정되어 있어, 이를 감안한 투자 접근이 가능하다는 점입니다.

* 법정지상권 문제 해결 시 개발 가능성: 법정지상권 문제가 명확히 해결될 경우, 토지 이용 계획상 주거지역으로서의 가치를 재평가받을 수 있습니다.

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 확보 또는 도로 확보 방안 모색: 장기적으로 맹지 문제를 해결할 수 있다면 토지의 활용도가 크게 증대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 최저매각가격에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 감정가 78,144,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

* 다만, 감정가 자체가 제시외 건물로 인한 가격 제한이 반영된 것이므로, 실제 입찰가는 법정지상권 등 법적 문제 해결 가능성 및 투자자의 위험 감수 수준에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 임차인이 없어, 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 본 건의 경우, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 성립 여부 및 해결 방안을 명확히 파악하고, 인근 유사 토지의 실거래가 및 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 추가 조사가 필수적입니다. 따라서 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.