나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22115 [1] 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-52 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리 소재 "두동새마을회관' 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택 및 주거나지 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 북동측 하향 완경사 지세 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기와지붕 2층 건으로서, -외벽: 치장석 부착 및 드라이비트 등 마감. -내벽: 벽지도배 등 마감. -창호: 샷시창호임.

이용상태

현황' 단독주택'으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비,난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물 개황도'참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 후첨 '사진용지'에서와 같이 본건 건물 주위 데크시설은 건물의 종물 및 부합물로 판단되어 건물에 포함평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 및 제시외 구조물[감정서상 ㄴ, ㄹ] 매각 포함.
- 제시외 수목[감정서상 ㅁ] 매각 포함.
- 제시외 구조물[감정서상 ㄷ] 야외테이블 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22115 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 사곡리 445-52 (도로명: 경상남도 거제시 두동로 164-17)

용도: 단독주택

감정가: 483,860,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.0평)

건물면적: 149.51㎡ (약 45.2평)

제시외 건물 면적: 51.20㎡ (약 15.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장암농업협동조합 (채권자 이름은 개인정보 보호를 위해 일부 마스킹 처리되었습니다.)

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 상세 정보 (건축물표제부 요약)

건축물 구조: 일반목구조, 기와지붕 2층 건물

건축 허가일: 2011년 11월 28일

사용승인일: 2016년 01월 19일

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

건축물대장상 토지 면적: 496.00㎡

건축물대장상 건물 연면적: 149.51㎡

건축물대장상 건폐율: 21.05%

건축물대장상 용적률: 30.14%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 사등면 사곡리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주거나지가 혼재하는 지역입니다. '두동새마을회관' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지역 대중교통 상황을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

토지는 북동측 하향의 완경사지에 위치하나, 자체 지반은 평탄한 사다리형입니다. 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2023년 8월 28일 접수된 장암농업협동조합의 근저당권(채권액 336,000,000원)보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

근저당권 (을15), 접수일자 2023-08-28, 채권자: 장암농업협동조합, 채권액: 336,000,000원.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 지상권 등 특이사항은 없음)

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액은 386,000,000원 (근저당권 336,000,000원 + 근저당권 50,000,000원)으로 파악됩니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.6. 제시외 건물 및 포함/제외 물건

- 제시외 건물 (감정서상 ㄱ), 제시외 구조물 (감정서상 ㄴ, ㄹ), 제시외 수목 (감정서상 ㅁ)은 매각에 포함됩니다.

- 제시외 구조물 (감정서상 ㄷ)인 야외 테이블은 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역에 위치하여 주변은 단독주택 및 주거지 위주로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 지도 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 가축사육제한구역이 지정되어 있어, 인근 축사의 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거지 특성상 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 식당 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

주변 단독주택 및 주거지 특성상, 도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료 시설

대형 병원보다는 지역 내 의원급 의료기관 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현재 점유자의 점유 권한 및 정확한 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 가축사육제한구역

본건 토지가 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속해 있어, 해당 지역 내 축사 운영 여부에 따라 악취 등 생활 환경에 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

6.3. 지역적 특성

주거지역에 위치하므로, 도심 지역 대비 부동산 가치 상승 속도나 임대 수요 측면에서 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 사등면의 주거지역에 위치한 단독주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 483,860,000원입니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. 인수되는 임차보증금은 없으나, 임대관계 미상에 대한 주의가 필요합니다. 주변 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 및 편의시설 접근성도 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매 메리트

감정가를 기준으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 주거용 부동산

본건은 단독주택으로, 직접 거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

8.3. 향후 발전 가능성

거제시 지역 개발 계획 및 해당 지역의 주거 수요 변화에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 483,860,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 해당 물건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있을 가능성이 있습니다. (예상 시세 범위: 480,000,000원 ~ 550,000,000원)

9.2. 예상 입찰가 제안

본건은 첫 경매 (2025타경22115 (1))로 진행되는 것으로 판단됩니다. 인수되는 권리가 없고 명확한 유치권 등의 문제가 없는 경우, 감정가 이상의 경쟁이 예상될 수 있습니다.

적정 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 첫 경매에서는 감정가의 85% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 410,000,000원 ~ 485,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.