나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12767 [1] 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 105동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 무거동 소재 '문수고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 제105동 제2층 제204호로서, 외벽: 몰탈위페인트마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로(무거))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로(무거))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(굴화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(문수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(삼호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(자운영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(자운영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경12767 (1)

2.2. 소재지

울산광역시 남구 무거동 275-1, 주공아파트 105동 2층204호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

207,000,000 원

2.5. 면적

토지 면적: 34.67㎡ (약 10.5 평)

건물 면적 (전용 면적): 59.99㎡ (약 18.1 평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

2.8. 채권자

에스비아이저축은행 (등기부상 근저당권자), 에프에스비2506유동화전문유한회사 (경매 신청 채권자)

2.9. 특이사항

유동화 물건

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 무거동 소재 '문수고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 주변 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 여러 학교(굴화초, 문수고, 삼호초)와 유치원(자운영유치원)의 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 6월 17일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을16)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 을17, 을20, 갑16~갑23 등의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 채무 총액

등기부채권 총액은 약 947,467,099원입니다.

4.5. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 전혀 없다고 단정하기는 어렵습니다. 임차인 현황이 미상이고 보증금이 확인되지 않는 점은 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

인근에 문수고등학교, 굴화초등학교, 삼호초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 학교 및 유치원의 보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 단지 정보

본 물건은 '굴화주공1단지' 아파트에 속해 있습니다.

* 총 세대수: 1046세대

* 총 동수: 12동

* 사용승인일: 1997년 4월 10일

* 주차 가능 대수: 총 472대 (지상 4대, 지하 29대 - 정보 오류로 보이며, 일반적인 지하주차대수보다 현저히 적음)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 채권 구조가 복잡할 수 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7.2. 임대 관계 미상

임차인 현황이 불분명하고 보증금이 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7.3. 낮은 층수

해당 물건은 2층으로, 동 및 단지 내에서 선호도가 상대적으로 낮을 수 있으며 이는 향후 시세 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

7.4. 토지이용계획 상 제한

학교 보호구역 등은 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있으나, 건축 및 이용에 있어 일부 제한 사항이 존재할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 위치한 굴화주공1단지 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 상태로 보입니다. 다만, 임차인 현황이 불분명하고 낮은 층수라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 울산 남구 무거동은 교육 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 권리 인수 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 적정가 이하 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 59.99㎡ 면적의 아파트가 2026년 7월에 18,500만원(20층), 22,500만원(11층), 24,700만원(20층)에 거래되었습니다. 본 물건은 2층으로, 층수별 가격 차이를 고려하고 감정가(207,000,000원) 및 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 현황 미상 및 낮은 층수 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.