나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3871 [1] 대전광역시 중구 유천동 331-10 유등탑스빌 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "유천1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하는 구분건 물(아파트1개호)로서, 본건 주위는 소규모공동주택 및 단독주택이 주를 이루며 근린생활시설 이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상13층건내 4층 407호로서 (사용승인일: 2004.05.04) 외벽 : 석재 및 타일 등 내부 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 이해관계인부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황 등을 감안하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3871 (1)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 331-10, 유등탑스빌 4층407호

용도: 아파트

감정가: 72,000,000원

토지 면적: 11.00㎡ (약 3.33평)

건물 면적: 35.31㎡ (약 10.68평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

건물 사용승인일: 2004년 5월 4일

총 동 수: 1개동

총 세대수: 207세대

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대전광역시 중구 유천동 소재 "유천1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 제반 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(접함), 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

말소기준권리: 2015년 4월 2일 접수된 장암농업협동조합의 가압류 (갑7)임.

임차인 현황:

* 임차인: 동 (전입일자: 2021.01.18, 확정일자: 2025.11.26)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 해석될 수 있음. 그러나 대항력 유무와 보증금 회수 우선순위는 복잡한 법적 검토가 필요하므로, 명확한 권리 분석 재확인 및 임차인과의 협의가 필수적임.

등기부 현황:

* 소유권 이전: 김용창, 원문희, 서유성 순으로 소유권 이전 기록이 있음.

* 권리 총액: 542,056,402원 (장암농업협동조합 가압류 금액 기준)

1.3. 상권분석

본 물건은 주상복합 형태의 아파트 단지에 속해 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음. 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 서비스업 발달 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 유천1동행정복지센터가 있으며, 주변 상가 이용이 가능하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

주변 시설: (외부 지도 검색 결과, 특별한 혐오 시설 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 직접 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 갖추고 있음에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 법률적 해석에 있어 주의가 필요함. 만약 보증금 인수 부담이 발생할 경우, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미치므로 명확한 법적 판단이 선행되어야 함.

건물 노후화: 2004년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

복합 용도 건물: 공동주택과 상업 시설이 혼재된 건물로, 상업 시설 운영으로 인한 소음, 냄새, 통행 문제 등 거주민과의 갈등 소지가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구에 위치한 아파트로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 지니고 있음. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려했을 때 시세 차익 기대감이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 관련된 불확실성은 가장 큰 위험 요소임. 건물 연식 및 복합 용도 건물로서의 특수성을 충분히 인지하고 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 72,000,000원에 비해 최근 실거래가(35.31㎡ 기준, 평당 약 700만~740만원 추정)를 고려하면, 예상 시세 범위는 약 74,760,000원 ~ 79,032,000원으로 추정되어, 감정가가 시세보다 낮을 가능성이 있음.

교통 및 생활 편의성: 대중교통 접근성이 좋고, 주변 근린생활시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있음.

대전 중구의 발전 가능성: 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 72,000,000원입니다.

최근 유사 면적(35.31㎡, 약 10.68평)의 거래 사례를 분석한 결과, 평당 약 700만원 ~ 740만원 수준으로 추정되어, 이에 따른 예상 시세 범위는 약 74,760,000원 ~ 79,032,000원으로 산정됩니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 보입니다. 그러나 이 부분에 대한 법적 해석은 매우 중요하며, 만약 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 이는 낙찰가 산정에 반드시 반영되어야 합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 보수적인 시세 범위를 고려하며, 입찰 경쟁률 등을 감안할 때, 70,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

*임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법적 확인이 없을 경우, 예상 입찰가를 60,000,000원 이하로 낮추거나, 법원 또는 전문가에게 권리 분석에 대한 재확인을 반드시 거친 후 입찰에 참여하시기를 강력히 권고합니다. *

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.