나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20975 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1897-4 코아루시티 15층1519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 '미리내도서관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용시설 및 다가구주택 등이 소재하는 지역으로 제반주위 환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용히하며 대중교통 이용여건은 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 중 제15층 제1519호로서, - 외벽 : 석재 및 복합판넬 마감 등 - 내벽 : 타일 붙임 마감 등 - 창호 : 페어샷시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(2015-03-24)(접합) 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한 모든 축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-08-01)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(준공)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

Ⅰ. 감정평가의 개요. 5. 기타 검토 및 참고 사항 참조 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경20975 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1897-4 코아루시티 15층1519호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO (등기부상 근저당권자는 박미선)

1.2. 매각 대상 및 조건

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치하며, 북동측 인근에 '미리내도서관'이 소재합니다. 주변 지역은 상업용 시설 및 다가구 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건은 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인접 도로로는 북서측 왕복 4차선, 남동측 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.

3. 건물 정보

3.1. 구조 및 상태

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 18층 건물 중 제15층 제1519호입니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 내벽은 타일 마감, 창호는 페어샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 건물은 2016년에 건축되었습니다.

3.2. 설비 현황

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.3. 이용 현황

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

3.4. 면적 정보 (건물/토지)

건물 면적: 22.37㎡ (약 6.77평)

건물 지분: 22.371㎡ (약 6.77평)

토지 면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

토지 지분: 4.021㎡ (약 1.22평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 이전(신탁등기 말소): 김세인 (2017-01-06)

* 근저당권: 박미선 (70,000,000원) (2017-01-06 접수, 2024-07-17 말소 예정으로 보이나, 등기부상 말소 기준으로 명시되어 있어 인수 여부 확인 필요. 그러나 경매 개시 결정 등기(을5)가 근저당권(을5)보다 늦은 2024-07-17에 접수되어 말소될 가능성이 높음)

* 임의경매: 박미선 (58,126,027원) (2025-10-28 접수)

4.2. 채권 총액 및 말소 기준 권리

등기부상 채권 총액은 70,000,000원입니다. 근저당권자인 박미선(을5)이 본 경매의 말소기준권리입니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 현재 파악된 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 권리 개요는 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다. (추후 확인 필요)

5. 상권 분석

5.1. 지역 지구 및 용도

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

5.2. 주변 상업 시설

본건은 원주혁신도시 내에 위치하며, 주변에 상업용 시설이 밀집되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 최근 매매 정보에 따르면 '코아루시티' 내 유사 면적 오피스텔이 6600만원에서 7200만원 사이에 거래되었습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

조사된 바에 따르면, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 원주 지역 내에서 태양광 발전 시설, 폐기물 처리 시설 등으로 인한 주민 갈등 사례가 일부 보도된 바 있으나, 본건 위치와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

* 미리내도서관: 북동측 인근에 위치하여 문화생활 및 학습에 용이합니다.

* 마트 및 편의시설: 원주원예농협 하나로마트 혁신도시점, GS더프레시 원주혁신점, 노브랜드 원주반곡점 등이 주변 반경 내에 위치합니다.

6.2. 주거 및 교육 환경

주거 지역으로는 상업용 시설과 다가구 주택 등이 혼재하고 있습니다. 교육 시설로는 버들초등학교, 단구중학교, 원주여자고등학교 등이 인근에 분포하고 있습니다.

7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시)

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 상대보호구역

* 혁신도시개발예정지구(준공)

8. 잠재적 리스크

8.1. 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

8.2. 권리 관련

등기부상 명시된 '지상권'에 대한 상세 내용이 확인되지 않아, 매각 후에도 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8.3. 기타

공부상 차이점은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

9. 시세 분석 및 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, '코아루시티' 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일: 68,000,000원 (22.481㎡)

* 2026년 6월 13일: 72,000,000원 (22.481㎡)

* 2026년 6월 24일: 66,000,000원 (22.371㎡)

평균 매매가는 약 68,667,000원 수준입니다.

9.2. 감정가 대비 시세 비교

본 건의 감정가는 80,000,000원입니다. 최근 실거래가 평균(약 68,667,000원) 대비 감정가가 약 16% 높은 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점, 최근 실거래가 범위, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 상단 또는 감정가 하단부를 고려한 70,000,000원에서 78,000,000원 사이로 예상됩니다. 보수적인 접근을 위해서는 70,000,000원 초반에서, 적극적인 낙찰을 위해서는 70,000,000원 중반 이상을 고려할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 원주혁신도시 내 위치하여 각종 생활 편의시설 및 행정기관 접근성이 우수합니다.

* 미리내도서관이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 오피스텔 면적이 작아 1인 가구나 소규모 사업체에 적합합니다.

* 최근 실거래가를 반영한 합리적인 가격 접근이 가능합니다.

11. 종합 의견

본 물건은 원주혁신도시라는 좋은 입지에 위치한 오피스텔로, 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮은 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, '지상권'에 대한 추가 확인이 필요합니다. 임차인 이슈가 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 최근 거래된 가격과 감정가를 면밀히 검토하여 신중한 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.