나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53580 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 503-3 헷세드빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕종합시장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로, 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2007.07.04) 외 벽 : 인조 대리석재붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재경보설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경53580 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 503-3 헷세드빌리지 5층502호

* 물건 명칭: 헷세드빌리지

* 구분: 다세대주택

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 150,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

* 사용승인일: 2007년 07월 04일

* 전용 면적: 75.06㎡ (약 22.68평)

* 건물 지분 면적: 75.065㎡ (약 22.68평)

* 전체 건물 연면적: 659.27㎡

* 총 동 연면적: 659.27㎡

* 대지 면적: 284.2㎡

* 건축 면적: 168.48㎡

* 건폐율: 59.28%

* 용적률: 231.97%

* 주차 대수: 총 8대 (실내 7대, 실외 1대)

1.3. 토지 정보

* 토지 면적: 35.52㎡ (약 10.75평)

* 토지 지분 면적: 35.525㎡ (약 10.75평)

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕종합시장" 북서측 인근에 위치함.

* 주변: 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있음.

* 입지 여건: 주거지로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 도로 접근성: 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접함.

* 대중교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 간선도로 접근성: 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편임.

* 교통 사정: 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을14 근저당권 (주식회사지케이대부, 2024-07-24, 70,000,000원)

* 총 등기부 채권액: 136,249,108원 (을14 근저당 70,000,000원 + 을15 근저당 42,000,000원 + 갑9 가압류 24,249,108원)

* 경매 신청 채권자: 주식회사지케이대부 (을14, 을15 근저당권자)

* 권리 소멸: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됨 (말소기준권리 이하 권리들).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 인수 대상 권리는 현재 파악된 정보상 없음.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 임대 관계는 미상임.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소로, 실제 점유 현황 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 함. 보증금이나 차임이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 "광덕종합시장" 북서측 인근에 위치하며, 주택 및 상가 혼용지대에 속함.

* 주변에 다세대주택, 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 최근 3개월 내 유사 물건 매매 사례 분석:

* 2025년 7월 29일 거래: 90,000,000원 (80.34㎡, 1997년식, 2층)

* 2025년 7월 21일 거래: 205,000,000원 (72.29㎡, 2013년식, 4층)

* 2025년 7월 8일 거래: 193,000,000원 (76.34㎡, 2015년식, 3층)

* 주변에 특별한 혐오시설이 보고된 바 없으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함. 영동고속도로 등 주요 도로망 접근성이 좋음.

* 편의시설: "광덕종합시장"이 인접해 있어 생활 물품 구매 및 상업 시설 이용이 편리함. 또한, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 다양한 편의시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등 추가적인 확인이 필수적임. 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 부동산 시장 변동성: 최근 매매 사례에서 연식과 층수에 따른 가격 편차가 크게 나타나고 있어, 물건의 정확한 가치 평가 및 시장 상황 고려가 중요함.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 등의 특정 거래 대상에 적용되며 경매 매수인이 국내인일 경우 직접적인 영향은 없을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주택 및 상가 혼용지대에 속해 있어 입지 조건은 보통 수준으로 평가됨. 건물은 2007년에 사용 승인되어 연식이 비교적 최신은 아니지만, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 부담은 없는 것으로 파악됨. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명확한 확인과 주의가 필요한 부분임. 감정가는 1억 5천만원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때 시세 상승 여력이 있을 수 있으나, 정확한 시장 가치 및 임차인 문제 해결 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높고, 교통망 접근성이 우수함.

* 잠재적 시세 상승 여력: 감정가(150,000,000원) 대비 주변 신축 다세대주택의 매매가가 높게 형성되어 있어, 향후 시세 상승을 기대할 수 있음. (단, 건물 연식 고려 필요)

* 권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 전용면적(75.06㎡)과 건물 연식(2007년식)을 감안하면, 최근 거래된 2013년식 및 2015년식 다세대주택의 시세(약 193,000,000원 ~ 205,000,000원)보다는 감정가 수준이 합리적으로 보임. 그러나 1997년식 다세대주택의 거래가(90,000,000원)는 상당한 시세 하락 또는 특이사항을 반영한 것으로 판단됨.

임차인 현황이 미상이라는 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요함. 현재 감정가인 150,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 임차인 상황 및 실제 가치 상승 가능성을 면밀히 검토한 후, 최대 170,000,000원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 사료됨.

최종 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.