나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42805 [1] 경기도 평택시 이충동 633-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "이충고등학교" 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 서측 근거리에 지하철 1호선(경부선)"서정리역"이 위치하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로 단독주택(다가구주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 남측과 동측으로 각각 노폭 10∼12미터, 노폭 8∼10미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(이충2지구(2008.3)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이충고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9) <군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 3층 건물로 외벽:치장벽돌붙임, 석재붙임, 목재붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감으로 탐문조사됨. 창호: 샷시창호임.

이용상태

1층∼3층: 주택으로 사용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 옥외주차장등 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠∼㉤이 소재함.(후첨 건물개황도 및 사진용지 참고)

공부와의 차이

-일반건축물대장, 등기사항전부증명서(건물)상 기호1은 지상3층 건물로 등재되어 있으나 현황은 제시외 건물 ㉡이 소재하여 지상4층 건물로 조사됨. -일반건축물대장상 2024.01.04: (무단증축) 옥탑 조립식 판넬 10㎡, 4㎡, 2024.03.12:(무단증축) 옥탑 조립식 판넬 10㎡, 4㎡ 등재되어 있으나 현황은 확인할수 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대사항은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(건물의 각 층별 발코니 및 발코니확장부분과 1층의 제시외 건물1-1은 건물에 포함하여 평가)
2. 일반건축물대장, 등기사항증명서(건물)상 목록1 은 지상3층 건물로 등재되어 있으나 현황은 제시외 건물 1-2가 소재하여 지상 4층 건물로 조사됨., 일반건축물대장상 2024. 01. 04: (무단증축) 옥탑조립식 판넬 10㎡, 4㎡, 2024. 03. 12: (무단증축) 옥탑 조립식 판넬 10㎡, 4㎡ 등재되어 있으나 현황은 확인할 수 없음(감정평가서 참조)
3. 지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 평택지원 2025타경42805 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

1.2. 물건 개요

* 소재지: 경기도 평택시 이충동 633-5

* 용도: 다가구주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 3층 건물

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 629,342,600원

* 토지면적: 222.70㎡ (약 67.37평)

* 토지 지분면적: 148.47409㎡

* 건물면적: 330.90㎡ (약 99.98평)

* 건물 지분면적: 220.61㎡

* 제시외 건물 면적 (건물): 98.22㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 이충동 소재 "이충고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 서측 근거리에는 지하철 1호선(경부선) "서정리역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 남측으로 노폭 10~12미터, 동측으로 노폭 8~10미터의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주정차가 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건의 말소기준권리는 2020년 2월 11일 접수된 근저당(을5)입니다. 이 기준 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 유지선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-19

대항력: 없음

* 이현철

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-06-09

확정일자: 2015-06-09

대항력: 있음

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 말소기준권리보다 빠른 전입일자를 가지고 있어 보증금 50,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

* 임홍표

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-12-19

대항력: 있음

* 장선화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-12-13

대항력: 있음

* 전금란

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015-07-06

대항력: 있음

* 한국토지주택공사

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-19

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 2월 11일 접수된 근저당(을5)입니다. 이보다 앞서 전입신고를 하고 대항력을 갖춘 임차인(이현철)이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건 인근으로는 이충고등학교를 비롯한 다수의 학교와 주거 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 서정리역세권과의 접근성도 양호하여 상업 및 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 주변 지역 조사 결과, 주거 지역 및 학교 인근으로 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 주변으로 소규모 상가 및 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 서정리역 인근으로 금융기관, 병원, 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 인근에 이충고등학교가 위치해 있으며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행됩니다. 이는 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하는 것이므로, 나머지 공유자와의 관계 및 향후 건물 분할, 명도 등에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

지분매각으로 인해 다른 공유자가 낙찰가의 범위 내에서 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 입찰 과정에 변수를 만들거나 예상치 못한 결과를 초래할 수 있습니다.

6.3. 현황 vs 공부 불일치

건축물대장 및 등기사항증명서상으로는 3층 건물로 등재되어 있으나, 현황은 제시외 건물(1-2)이 소재하여 4층 건물로 조사되었습니다. 또한, 옥탑 부분에 대한 무단 증축(조립식 판넬 10㎡, 4㎡ 등) 흔적이 확인되었으며, 이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적인 제재를 받을 수 있는 리스크가 됩니다.

6.4. 대항력 있는 임차인

이현철 임차인은 대항력이 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실제 투자 금액에 영향을 미치는 중요한 요소입니다.

6.5. 토지이용계획 상 제한사항

* 비행안전제6구역: 해당 지역은 군사 작전상 중요한 지역으로, 건축물의 높이(해발 56m-140m 미만) 등에 제한을 받을 수 있으며, 향후 신축이나 증축 시 군 관련 기관의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에만 해당되므로 일반적인 내국인 투자자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 이충동의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 학교 및 역세권 접근성이 양호하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 그러나 지분매각, 공유자 우선매수권, 공부와 현황의 불일치(무단 증축 포함), 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 비행안전구역으로 인한 건축 행위 제한 가능성도 고려해야 합니다. 신중한 권리분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 학교, 역세권 접근성 등으로 인한 주거 수요 및 임대 수익 기대.

* 다가구주택: 임대 수익 다각화 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 629,342,600원입니다.

제시된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

따라서, 별도의 인수 보증금이 없다고 가정할 경우 예상 입찰가는 감정가와 동일하게 산정될 수 있습니다.

다만, 실제 권리분석 결과 대항력 있는 임차인 이현철 씨의 보증금 50,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높으므로, 실제 입찰가는 이를 고려하여 감정가보다 낮게 책정될 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 629,342,600원 (인수 보증금 0원 기준)

* 실제 고려 필요 금액 (인수 보증금 50,000,000원 가정 시): 579,342,600원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.