나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53220 [1] 경기도 광주시 태전동 244-3 태전빌라 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "태전초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층 건내 402호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 치장석재 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 부동산 등기사항증명서에는 태전빌라 제1동으로 기재되어 있으나, 현황에는 건물외벽에 ‘태전빌라 102동’으로 표시되어 있음
2. 주택도시보증공사(양도전:임차인 황휘원)로부터 2026.4.22.에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 전액을 변제 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 광주시 태전동 244-3번지에 소재한 태전빌라 1동 4층 402호 다세대주택입니다.

정확한 주소는 경기도 광주시 태봉로42번길 44, 4층 402호입니다.

감정평가액은 232,000,000원이며, 토지 면적은 68.38㎡(약 20.68평), 건물 면적은 75.82㎡(약 22.93평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)에 의해 신청된 부동산 강제경매 사건입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 태전동 소재 "태전초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용: 완경사지에 평탄하게 조성된 가장형 토지를 이용하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 26일에 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기입니다 [cite: relevant registration info].

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(임차인 황 )는 2020년 9월 21일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 194,000,000원, 차임은 0원입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 주택도시보증공사로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출된 상태입니다 [cite: precautions, property statement notes].

* 이러한 점들을 종합해 볼 때, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 [cite: property statement notes].

* 인수되는 보증금: 0원. 모든 임차권은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 건은 대규모 아파트 단지와 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 공존하는 주택 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

* 부동산 가치: 2009년 10월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 태전동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다. 인근 아파트 단지 및 편의시설과의 연계성이 좋습니다.

* 시장 동향: 2026년 5월 기준으로 인근 다세대주택의 매매 사례가 확인되는 등 거래 활동이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "태전초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 인근 대규모 아파트 단지의 편의시설을 이용할 수 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 간선도로와 인접해 있어 시내 및 광주시 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물명칭 불일치: 부동산 등기사항증명서상에는 '태전빌라 제1동'으로 기재되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 '태전빌라 102동'으로 표시되어 있어 혼선이 발생할 수 있습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* HUG 확약서 해석: 임차인 황 씨가 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 경매 과정에서 이 확약서의 법적 효력 및 최종적인 권리관계 해석에 대해 전문가와 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 다만, 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건축물 연식: 2009년 사용승인된 건물로, 15년 이상 경과되었습니다. 이는 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 신청한 사건이며, 임차인 황 씨의 보증금 194,000,000원은 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

또한, HUG의 확약서 내용으로 미루어 보아 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

건물 명칭 불일치와 같은 일부 특이사항이 존재하나, 이는 현장 확인을 통해 해소 가능한 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리가 없어 명도 관련 부담이 매우 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월하게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 태전동 지역은 지속적인 개발 및 정주 여건 개선이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 2009년 사용승인으로 비교적 신축이며, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 58.6㎡ (약 17.7평) 매물 260,000,000원

* 2026년 5월, 56.25㎡ (약 17.0평) 매물 192,000,000원

* 2026년 5월, 59.94㎡ (약 18.1평) 매물 130,000,000원

본 건의 건물 면적은 75.82㎡ (약 22.93평)으로, 비교 사례보다 상당히 넓습니다.

평당 가격으로 환산 시, 56.25㎡ 매물이 192,000,000원에 거래된 것을 감안하면 평당 약 11,280,000원 수준입니다.

본 건의 넓은 면적(22.93평)을 적용하여 유사한 평당 가격을 적용하면 약 258,000,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

가장 낮은 가격으로 거래된 130,000,000원(약 18.1평) 사례는 면적 대비 가격이 매우 낮아 추가적인 조사 없이는 참고하기 어렵습니다.

감정가(232,000,000원)를 고려하고, 본 건의 넓은 면적과 양호한 입지를 감안할 때, 210,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 주변 유사 물건의 시세, 본 건의 현 상태 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.