나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34752 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 10층1014호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용부동산이 주를 이루는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장 및 경인철도 부천역이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건 중 10층 1014호로서 외벽 : 석재 마감. 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샤시 창호 등

이용상태

아파트(원룸형도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설. 승강기, 소화전, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 공동주택, 업무시설, 제1,2 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 소로, 남측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34752 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 10층1014호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 7.44㎡ (약 2.25평)

건물면적 (전용면적): 32.13㎡ (약 9.72평)

건축물대장상 총 호수: 72호

감정가: 207,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2021년 01월 22일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "부천역" 남서측 인근 상업지대에 위치합니다.

* 주위 환경: 상업용 부동산이 주를 이루는 지역으로 유동 인구 및 상업 활동이 활발한 곳입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장 및 경인철도 부천역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 갑6 (경기신용보증재단 가압류, 접수일자 2023-07-20, 권리금액 30,000,000원)입니다.

* 총 채권액: 등기부등본에 기재된 총 채권액은 250,500,000원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을1 (주택임차권, 정선진): 보증금 220,500,000원, 전입일자 2022-05-06, 확정일자 2022-05-06. 본 건은 대항력이 없습니다.

* 갑10 (강제경매, 주택도시보증공사): 권리금액 220,500,000원. 본 경매를 신청한 채권자와 동일합니다.

* 인수되는 권리: 본 건 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 심곡본동은 부천역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

* 잠재력: 신축급 도시형생활주택으로서, 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 지속적인 임대 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부천역 상업지구와 인접하여 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택으로 원룸형 구조이며, 15층 건물 내 10층에 위치하여 조망 및 생활환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 일반상업지역에 위치하며, 주위는 상업용 부동산 및 공동주택이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. 매수인은 잔금 납부 전 토지거래허가를 받아야 하며, 허가 절차 지연 또는 불허 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항이 등기부등본에 기재되어 있습니다. 정확한 변경 내용을 확인하고, 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

* 채권 총액: 총 채권액(250,500,000원)이 감정가(207,000,000원)보다 높습니다. 이는 경매 진행 중 유찰 가능성을 시사하며, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 건축물 용도 복합성: 공동주택 외 업무시설, 근린생활시설 등이 함께 있는 복합건물로, 관리 및 이용에 있어 추가적인 고려사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천역 초역세권의 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 신축 연도 면에서 상당한 강점을 지니고 있습니다. 상업지구에 위치하여 주거 및 투자 가치가 높으며, 최신 설비를 갖춘 도시형생활주택이라는 점도 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 추가 확인 및 절차가 필요한 사항들이 존재하며, 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 낙찰 후 잔금 납부 과정에서의 제반 사항을 꼼꼼히 체크해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부천역 도보 이용 가능한 초역세권으로, 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 현대적인 시설과 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 탄탄한 배후 수요: 역세권 상업지대에 위치하여 임대 수요가 풍부하며, 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물 용도의 다양성: 공동주택 외 업무시설, 근린생활시설이 함께 있어 상업 활동과 연계된 임대 수익 창출도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 현 시세는 주변 신축급 주거용 부동산 가격대를 고려할 때, 감정가(207,000,000원) 대비 80%~90% 수준인 약 165,600,000원 ~ 186,300,000원 범위로 추정됩니다.

제시된 최근 매매 정보 중 2022년 준공된 '단지형연립주택부천블루하임'(49.91㎡, 275,000,000원)의 거래가를 감안하면, 본 물건(전용면적 32.13㎡)의 적정 가치는 평당 약 551만원의 가격대로 환산 시 약 177,000,000원 내외로 판단됩니다.

하지만, 본 물건은 연립주택이 아닌 도시형생활주택이며, 감정평가액이 207,000,000원으로 책정된 점을 고려해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등의 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 합리적인 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 약 175,950,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가 정보를 바탕으로 결정하는 것을 제안합니다. 보수적으로는 170,000,000원에서 180,000,000원 범위 내에서 투찰가를 고려할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보와 지도 검색 결과, 본건의 즉각적인 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 참고사항: 공급면적(분양면적)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 전용면적은 32.13㎡(약 9.72평)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.