나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513352 [1] 인천광역시 서구 검암동 529-2 모드니에꿈 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교"남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2012.09.18) 외벽 : 치장 벽돌 붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 "공동주택도시형생활주택-단지형다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경513352 (1)

소재지

인천광역시 서구 검암동 529-2 모드니에꿈 2층203호

용도

다세대주택

감정가

137,000,000원

면적

토지면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

건물면적: 40.47㎡ (약 12.24평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (추정)

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호 (사용승인일: 2012.09.18)

이용상태

다세대주택 (폐문부재로 내부확인 불가)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비

토지형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 현황 "공동주택도시형생활주택-단지형다세대주택" 건부지로 이용 중

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

공부와의 차이

없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

주변 시설

본건 인근에는 검암중학교, 인천검암초등학교, 검암경찰서, 각종 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

주변에 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 검색되지 않았음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

서울보증보험주식회사의 가압류 (2024.09.19, 113,000,000원)

말소예정권리

등기부상 을구 5번 주택임차권(한지훈, 140,000,000원)은 말소 예정임. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임.

인수되는 권리

없음.

다만, "대항력있는임차인"이라는 특이사항이 기재되어 있어 실제 현황은 추가 확인이 필요함.

주요 임차인 현황

* 유세진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사(한지훈)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-31

확정일자: 2021-05-14

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성

본건이 위치한 검암동 일대는 공동주택 밀집 지역으로, 주변 근린생활시설과의 연계성이 좋음. 도시형생활주택 단지형 다세대주택으로 구성된 지역임.

주변 시세

동일 건물 또는 인근 유사 건물의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 인천광역시 서구 검암동 636-12, 풀하우스 101동 (30.72㎡): 2026년 1월, 9,300만원에 거래됨. (평당 약 1,000만원)

* 인천광역시 서구 검암동 645-5, 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡): 2026년 1월, 18,300만원에 거래됨. (평당 약 830만원)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1, 뉴베스트 (62.67㎡): 2026년 1월, 17,900만원에 거래됨. (평당 약 940만원)

본건(40.47㎡)의 경우, 유사 면적대의 거래 사례를 고려 시 시세는 약 11,300만원 내외로 추정됨.

1.4. 생활정보

주거 환경

본건은 다세대주택으로, 5층 건물 중 2층에 위치함. 사용승인일이 2012년으로 비교적 신축에 속함.

편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입도 가능함. 주변으로 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이함.

교육시설

인천검암초등학교, 검암중학교 등이 인접하여 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는임차인 존재 가능성

제공된 정보에 "대항력있는임차인"이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 임차인 현황에는 "대항력 없음"으로 명시되어 있어 혼재된 정보임. 만약 실질적인 대항력을 가진 임차인이 존재하고 보증금을 인수해야 하는 경우, 이는 명확한 추가 조사 및 명도 계획 수립이 필요한 위험 요소임.

내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못하였으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 공실 여부 등에 대한 정확한 파악이 어려움.

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, "외국인 등의 주택용도 취득에 한함"이라는 조건이 붙어 있어 내국인 취득 시에는 허가가 불필요할 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있음. 2012년에 준공되어 건물 상태는 보통 수준으로 예상되나, 내부 확인이 불가하여 정확한 판단은 어려움. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, "대항력있는임차인"이라는 정보는 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2012년 준공)인 다세대주택임.

* 검암동 지역 내에서 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의 등으로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 137,000,000원이나, 최근 유사 면적대의 거래 사례(약 11,300만원 내외) 및 잠재적 리스크(대항력있는임차인)를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

특히, "대항력있는임차인"의 실체 및 보증금 관련 사항에 대한 추가적인 면밀한 조사를 통해 입찰가를 최종적으로 확정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.