나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513413 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-21 구월동나이스뷰 14층1412호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측인근에 위치하는 복합용도건물 내 14층 1412호(도시형생활주택)로서 인근은 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 업무,상업지대임.

교통상황

인천광역시청 인근으로서 지하철 및 시내버스정류장이 인접하여 대중교통상황 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하3층 지상15층 복합용도건물(근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택) 내 14층 1412호로서 외벽 : 석재 및 복합판넬 등 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 복합용도 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513413 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-21 구월동나이스뷰 14층1412호

용도: 도시형생활주택 (복합용도건물 내)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27평)

토지지분: 4.21㎡ (약 1.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.40㎡ (약 5.57평, 전용면적)

건물지분: 18.4㎡ (약 5.57평, 전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: "인천광역시청" 남측 인근에 위치한 복합용도건물 내 14층 1412호(도시형생활주택)입니다. 본건이 위치한 지역은 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 업무, 상업지대입니다.

* 교통상황: 인천광역시청 인근에 위치하며, 지하철 및 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권 등기 (다만, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다).

* 권리분석 요약:

- 말소기준권리: 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 (갑7, 2025.10.28).

- 을구 3번 주택임차권 (한국토지주택공사, 92,000,000원)은 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있으며, 서울보증보험(주)의 말소 동의 확약서가 제출된 점, 임차인 현황의 '대항력 없음' 표기를 종합할 때, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 91,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2021-12-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 구월동 지역은 인천광역시의 주요 업무, 상업지대로서 관련 시설들이 밀집해 있습니다.

* 주변 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 주변의 '다세대' 주택들의 경우 2026년 3월 기준으로 39.82㎡(약 12평)가 4,500만원, 38.25㎡(약 11.5평)가 5,000만원, 49.82㎡(약 15평)가 8,500만원에 거래되었습니다.

- 이는 3.306㎡당 약 110만원에서 170만원 선의 시세로 파악됩니다.

- 본건의 감정가 84,000,000원은 18.40㎡(약 5.57평) 기준, 3.306㎡당 약 457만원으로, 주변 '다세대' 주택 시세 대비 현저히 높은 편입니다.

- 다만, 본건이 속한 '나이스뷰' 건물은 2015년에 사용 승인된 도시형생활주택/오피스텔 복합건물로, 비교 대상인 '다세대' 주택들(1989년~2001년 사용 승인)보다 신축이며 건물 용도 및 구조에서 차이가 있어 가격 편차가 발생할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 15층의 복합용도건물(근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택)입니다. 본건은 14층에 위치한 1412호입니다.

* 내부 상태: 일반적인 상하수도 설비 및 위생 설비를 갖추고 있으며, 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 인천광역시청 인근의 상업지대에 위치하여 다양한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: (제공된 정보 내에서는 특정 혐오시설 정보 확인 불가)

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 해당 내용의 정확한 의미와 인수 시 조건이 어떻게 변경되는지에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

* 선순위임차권 관련 불확실성: 등기부상 임차권이 말소되고 대항력이 없다고 표기되었으나, '선순위임차권'이라는 특이사항 표기는 추후 권리관계 해석에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 말소 동의 확약서의 효력 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 주변 '다세대' 주택 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정되어, 실제 경매 진행 시 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 18.40㎡의 소형 면적은 특정 실수요자나 투자자에게는 매력적일 수 있으나, 일반적인 주거용으로는 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시청 인근의 역세권에 위치한 비교적 신축(2015년 사용승인) 복합건물 내 도시형생활주택입니다. 교통 및 입지 조건은 우수하나, 임차권 관련 특이사항과 주변 시세 대비 높은 감정가가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리분석 상 명확히 소멸될 권리들로 보이나, 'SGI 인수조건 변경'과 '선순위임차권' 표기에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 인천광역시청 역 인근으로 교통 및 행정 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2015년 준공으로 상대적으로 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 업무/상업지구: 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로 임대 수익률 확보 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 평수: 1인 가구나 소규모 투자를 고려하는 투자자에게 매력적인 매물이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다.

제공된 주변 '다세대' 주택 매매 사례를 고려하면, 18.40㎡(약 5.57평) 면적의 시세는 약 20,000,000원에서 35,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 도시형생활주택으로서 신축 건물에 해당하므로, '다세대' 주택보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 불확실성, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

모든 권리가 소멸된다는 전제 하에, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 60~75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 63,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.