나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73428 [1] 경기도 의정부시 의정부동 210-13 가우디캐슬 17층 1705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1호선 "의정부역" 북측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선(의정부역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 제17층 제1705호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.(보다 자세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경73428 (1)입니다.

소재지는 경기도 의정부시 의정부동 210-13번지에 위치한 가우디캐슬 17층 1705호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 229,000,000원입니다.

토지 면적은 6.91㎡(약 2.09평)이며, 건물 면적은 53.80㎡(약 16.28평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 지하철 1호선 의정부역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 본건 서측과 남측으로 각각 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역이며, 소로2류(폭 8~10m)에 접하고, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 의정부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경73428)으로, 권리자는 주택도시보증공사이며 권리금액은 178,000,000원입니다.

등기부등본 상 을구 3번으로 등기된 주택임차권(권리자: 조성웅, 권리금액: 178,000,000원)은 전입일자 2021년 6월 28일, 확정일자 2021년 4월 27일입니다.

하지만, 임차인 현황에 따르면 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으며, 특이사항 및 주의사항에 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었다는 점을 미루어 볼 때, 본 경매 절차를 통해 임차권은 말소될 예정입니다.

따라서 인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

그 외 갑구 2번, 4번의 신탁등기말소, 갑구 5번의 공유자전원지분전부이전 등기 등이 말소 대상 또는 완료된 권리입니다.

집합건물 등기부요약상 등기부채권 총액은 178,000,000원입니다.

경매로 인해 지상권을 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구로, 다양한 근린생활시설, 상점, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

의정부역을 이용하는 유동인구가 많으며, 주변에 백화점, 영화관, 병원 등 다양한 편의시설이 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

건축물대장상 본건 건물(가우디캐슬)은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있으며, 총 18층 건물 중 17층에 위치합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으며, 전형적인 도심 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 1호선 의정부역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변에 노선버스 정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 18층 건물 중 17층에 위치하며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물면적 53.80㎡(약 16.28평)의 오피스텔로, 1인 또는 2인 가구가 거주하기에 적합한 규모입니다.

인근에 재래시장, 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 가장 중요한 특이사항은 임차인 관련 권리관계입니다.

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인', '선순위임차권', 'HUG 인수조건 변경' 등이 언급되어 있어 복잡성이 예상될 수 있습니다.

그러나 임차인 현황에서 '대항력: 없음'으로 명시되어 있고, '주의사항'에서 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했다는 점을 종합하면, 경매 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다.

'공동담보' 물건이 포함된 경매일 가능성이 있으므로, 채무 총액 및 다른 담보 물건과의 연관성을 추가적으로 확인해볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 의정부역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔입니다.

감정가 대비 시세 수준을 고려했을 때, 권리관계가 명확히 정리될 경우 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

특히, 임차인 관련 권리사항이 법적으로 명확하게 정리되어 매수인이 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

상업 및 업무 지역에 위치하여 임대수익률 또한 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1. 의정부역 초역세권 입지로 인한 높은 교통 편의성 및 직주근접성

2. 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리한 우수한 생활 인프라

3. 임차인 관련 권리관계(HUG 확약서 제출)로 인한 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

4. 소형 오피스텔로 환금성 및 임대수익률 확보 용이

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 동일한 건물 내 유사 면적 및 층수의 오피스텔 시세는 대략 210,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

현재 감정가는 시세 범위의 상단에 해당합니다.

권리관계가 명확히 정리되고 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 상황에 따라 감정가 수준까지도 입찰가가 형성될 수 있습니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 시장 상황 및 본건의 실제 가치를 면밀히 분석하여, 감정가 대비 90~95% 수준인 206,000,000원에서 217,500,000원 사이를 적정 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.