나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513446 [1] 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 1동 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동소재 "마전고등학교" 남서측 약50미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 5층 건내의 5층 503호로서, 외벽 : 치장벽돌 등마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(접합) 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역), 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경513446 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 1동 5층503호

용도: 연립주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 43.39㎡ (약 13.13평)

토지지분: 43.39472241086588㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.64㎡ (약 17.14평)

건물지분: 56.6425㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (주식회사 서울보증보험)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 주변 일대는 동일한 형태의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단104576 (주택도시보증공사 가압류, 접수일자 2022-09-22)

* 주요 권리 내역:

* 을구 7번 임차권 등기 (한국토지주택공사, 권리금액 120,000,000원): 등기부상 말소(말소등기)되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되며 '서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 권리 소멸 여부에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다.

* 을구 7-2번 7번임차권경정 (권리금액 120,000,000원): 말소처리되었습니다.

* 갑9 강제경매 (주식회사 서울보증보험, 권리금액 133,777,479원, 인천지방법원 2025타경513446): 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-20

* 확정일자: 2020-06-30

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 7번 임차권 등기권리자이나, 말소처리된 것으로 보입니다.

* 임차인: 손주민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 권리분석에 따른 판단이며, 을구 7번 임차권의 최종 소멸 여부는 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 주변에는 동류형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설이 소재하고 있으며, 마전고등학교와 마전공원이 인접해 있습니다. 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 용도 지역: 본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 해당하며, 철근콘크리트 경사지붕입니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 창호는 하이새시 창호입니다.

* 이용상태: 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 을구 7번 임차권등기 관련 불확실성: 등기부상 말소되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되고 '말소 동의 확약서 제출'이라는 상반된 정보가 공존합니다. 이 임차권의 보증금 120,000,000원이 최종적으로 인수 대상이 될 가능성은 낮으나, 면밀한 확인이 필요합니다. (현재 인수보증금 합계는 0원으로 파악됨)

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수 조건 변경이라는 특이사항은 경매 진행 과정에서의 변동 사항을 의미할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 주거 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 136,000,000원이며, 건물 면적은 56.64㎡입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 을구 7번 임차권의 처리 여부에 대한 일부 불확실성이 존재합니다. 이 점만 명확히 해결된다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변이 공동주택 단지로 형성되어 있어 주거 가치가 높습니다.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 직장인의 거주지로도 적합합니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 고려할 때, 권리 관계 명확화 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매가를 고려했을 때, 본건의 시세는 약 1억 4천 6백만 원에서 1억 4천 7백만 원 수준으로 파악됩니다. 감정가 1억 3천 6백만 원과 비교했을 때, 을구 7번 임차권 관련 불확실성이 해소된다는 전제 하에, 입찰 희망가는 감정가 수준 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

* 단일 예상 입찰가: 135,000,000원

(상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 을구 7번 임차권의 최종 처리 결과 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.