나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513392 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 124-1 현대아파트 507동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "마장초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 거리 및 접근성 등 고려시 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 내 15층 1501호로서 (사용승인일:1993.11.20) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비(12인승)등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 1단의 부정형평지이며 9개 동(1,161세대, 주차 1,178대, 용적률 25%)건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약20미터의 공도, 동측으로 세로, 남측으로 소로에 접하며 단지내 도로를 이용하여 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 부평구 산곡동 124-1번지 제3종일반주거지역(2014-02-03) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 인천광역시 부평구 산곡동 408번지 제3종일반주거지역(2014-02-03) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 인천광역시 부평구 청천동 142-1번지 제3종일반주거지역(2014-02-03) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 인천광역시 부평구 청천동 336-2번지 제3종일반주거지역(2014-02-03) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513392 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 124-1 현대아파트 507동 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 380,000,000원

토지면적: 37.95㎡ (약 11.48평)

토지 지분: 37.952000000000005㎡ (약 11.48평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 면적 (분양면적): 제공된 정보에 명확히 명시되지 않았습니다. 통상적으로 84.99㎡ 전용면적 아파트는 공급면적(분양면적)이 108~115㎡ 내외인 경우가 많습니다.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 1993년 11월 20일

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕

최고층: 17층 (해당 물건은 15층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동에 소재하며, "마장초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 거리 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 접면

본건은 서측으로 폭 약 20미터의 공도, 동측으로 세로, 남측으로 소로에 접하며, 단지 내 도로를 이용하여 통행합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024년 8월 29일 접수된 고령군산림조합의 근저당권(을13)입니다. 이보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시되어 있으나, 세부 내용은 파악되지 않았습니다.)

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권은 최초 오필흥 씨에서 강숙자 외 1명, 김복례 씨 순으로 이전되었으며, 등기부채권 총액은 358,124,912원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 산곡동 지역은 주거지로서 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 갖추어진 곳입니다.

4.2. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 및 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 현황

본건은 현재 "아파트"로 이용 중입니다.

5.2. 설비 및 구조

건물은 철근콘크리트벽식구조이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 12인승 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: 현대아파트 (산곡5차현대아파트)

총 동수: 9개동

총 세대수: 1,161세대

주차대수: 총 1,178대 (지상 12대, 지하 25대, 합계 500대라는 정보와 상이함. 단지 내 총 주차 대수는 1,178대, 옥외 기계식 677대, 옥내 기계식 501대 등으로 파악됩니다.)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.4. 주변 편의시설

* 교육시설: 마장초등학교, 산곡여중, 명신여고 등

* 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 위치하며, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 공원/녹지: 인근에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 단지 특성상 편의 시설 이용은 원활할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 주변으로 특이 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1993년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 부동산 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상으로 인한 불확실성

현재 임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 현황 및 별도의 법적 권리 관계가 없을지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동의 마장초등학교 인근에 위치한 현대아파트 15층입니다. 1993년식으로 건물은 노후되었으나, 전용면적 84.99㎡의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸되는 안전한 물건으로, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악되었습니다. 교통 및 주변 생활 환경은 양호한 편이나, 토지거래허가구역 지정 기간 및 임대관계 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 모든 인수 부담이 없는 권리 관계는 투자의 안정성을 높입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 초등학교 인근의 입지는 실수요자에게 매력적이며, 장기적으로는 노후 단지로서의 재건축 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

* 최근 시세 반영: 최근 실거래가 추이를 바탕으로 적정 입찰가 산정이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일 면적(84.99㎡)인 2층 매물이 2026년 7월 30일에 3억 2천 8백만원에, 6층 매물이 2026년 7월 2일에 2억 8천 5백만원에 거래되었습니다. 15층이라는 점을 고려하면 층수 프리미엄이 적용될 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려했을 때, 보수적으로 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 가격대는 감정가 3억 8천만원 대비 합리적인 수준이며, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.