나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경320 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-147 케이디천호 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해민감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "강동역(지하철 5호선)"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2015.09.16) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 이중샷시 창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도 '업무시설(오피스텔)'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, '오피스텔 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로, 남서측으로 노폭 약4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경320 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-147 케이디천호 4층401호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 314,000,000원

* 토지 면적: 13.50㎡ (약 4.08평)

* 건물 면적: 44.70㎡ (약 13.52평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 건물 사용승인일: 2015년 09월 16일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 8층 건물 중 4층)

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "강동역(지하철 5호선)"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

* 도로 상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 도시관리계획 입안 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

국민은행 근저당 (2021.03.12 접수) 이며, 본 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황

* 소유권이전 (2016.05.19): 장인수

* 소유권이전 (2025.10.16): 권명순 외 2명 (상속)

* 근저당 (2021.03.12): 국민은행 (말소기준권리)

* 압류 (2024.03.29): 강동구

* 임의경매개시결정 (2025.10.28): 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 기타 다수의 압류 (국민건강보험공단, 강동세무서장, 포천세무서장, 서울특별시 등) 가 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액

261,600,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,050,000원

* 전입일자/사업일자: 2025년 04월 18일

* 확정일자: 2025년 04월 18일

* 배당신고일자: 2025년 12월 04일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 경매 절차상 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 배당 절차에서 전액을 배당받지 못할 경우, 명도 시점에 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 5호선 강동역 초역세권에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 이를 기반으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 상업 시설이 발달하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 주요 시설

* 교육: 동신중학교 인근

* 교통: 강동역(5호선), 버스정류장

* 편의: 근린생활시설

* 향후 강동구 지역 개발 계획에 따른 편의시설 및 생활 인프라 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 토지이용계획: 지구단위계획구역, 토지거래허가구역, 도시관리계획 입안 중 등 다수의 규제가 존재하여 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 채권 양수도 과정을 거친 물건으로, 드물지만 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 본건은 부동산 임의경매로 진행되므로 일반 경매 절차에 따름)

* 명도 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 3천만원 전액을 배당받지 못할 경우 명도 협상 시 잠재적 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 오피스텔로, 5호선 강동역과 가까워 교통 및 입지 여건이 우수합니다. 2015년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 권리 관계도 명확하여 경매 물건으로서의 매력이 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금은 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 복잡한 토지 이용 계획상의 제한은 향후 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 점은 추가적인 관심이 필요하나, 현재로서는 일반적인 임의경매 절차로 진행 중입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

* 최근 실거래가 기준, 감정가 대비 합리적인 가격으로 매수 기회.

* 건물 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출에 유리.

* 강동 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석

* 2024년 8월 23일 (2층, 46.3㎡): 300,000,000원

* 2024년 8월 23일 (2층, 46.3㎡): 300,000,000원

* 2026년 5월 28일 (4층, 46.58㎡): 330,000,000원

* 본건 정보:

* 면적: 44.70㎡ (약 13.52평)

* 층수: 4층

* 감정가: 314,000,000원

* 시세 분석

최근 실거래가 중 본건과 유사한 4층 거래가 330,000,000원이며, 평균 실거래가도 310,000,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 314,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다.

* 권장 입찰가

최근 최고 실거래가(330,000,000원)와 감정가(314,000,000원)를 고려할 때, 본건의 가치는 314,000,000원 ~ 330,000,000원으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 감정가 수준인 314,000,000원부터 시작하여, 경쟁 상황 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 320,000,000원 ~ 325,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.