나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52056 [1] 서울특별시 은평구 구산동 547 갈현1단지이-편한세상아파트 102동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "은평고등학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 유사한 아파트단지, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 기존주택지대임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재하고 있음

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상17층 건물 내 13층 1301호(사용승인일: 2004.10.11)로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 아파트(방4, 거실, 주방 및 식당, 드레스실, 욕실, 현관, 발코니 등)로 이용 중임(후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측 및 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52056 (1)

* 주소: 서울특별시 은평구 구산동 547 갈현1단지이-편한세상아파트 102동 13층 1301호

* 용도: 아파트

* 건축물명: 갈현1단지 e-편한세상아파트

* 사용승인일: 2004년 10월 11일

* 현재 위치 (도로명주소): 서울특별시 은평구 서오릉로21길 47 (구산동)

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지면적: 50.16㎡ (약 15.17평)

* 토지지분: 50.16㎡ (약 15.17평)

* 건물면적: 122.58㎡ (약 37.08평)

* 전용면적: 84.618㎡ (약 25.60평)

* 아파트 단지 규모: 총 3개동, 334세대

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 1,010,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 예가람저축은행

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "은평고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 유사한 아파트 단지, 다가구 및 다세대 주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 은평구는 과거 복지·사회 시설이 많이 들어서고 일부 지역은 부동산 가격 정체가 이어진 경험이 있으나, 본 물건이 위치한 구산동 일대는 신축 아파트 단지와 기존 주거지가 어우러져 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 동측 근거리에 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

* 북측 및 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 동측 및 남측으로는 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2016년 8월 30일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당 (을7)입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 등기부채권 총액: 785,899,959원

* 소유권 이력:

* 최초 소유권 보존: 박준민 (2004-12-21)

* 소유권 이전 (매매): 이선미 외 1명 (2016-08-30)

* 주요 권리 내역 (매각으로 소멸될 예정):

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행 (210,100,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 예가람저축은행 (492,000,000원)

* 근저당: 주식회사오케이파이낸셜대부 (26,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (24,816,516원)

* 가압류: 서울신용보증재단 (32,983,443원)

* 압류: 은평구 (2025-04-14)

* 임의경매: 예가람저축은행 (429,170,166원) - 본건 경매 개시

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-07)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 제공된 정보상 임차인 현황은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 아파트는 배후 주거 단지를 기반으로 한 일반적인 주거지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철역(구산역) 및 학교가 인접하여 유동인구가 예상됩니다.

* 특정 상권 활성화나 상업 시설 집중 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 북측 인근에 은평고등학교가 위치합니다.

* 또한, 본건은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당되므로, 관련 교육청의 확인이 필요합니다.

* 인근에 구산중학교, 구산초등학교 등도 위치하고 있습니다.

5.3. 기타

* 단지 주변으로 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

* 서오릉로를 따라 서오릉 문화재 단지가 인접해 있어 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 외국인 등, 아파트, 단독, 다가구, 연립, 다세대 용도에 대해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 허가 대상입니다. 또한, 아파트 용도로 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 본건 아파트 매수 시, 해당 기간 내 거래에 대한 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 특수물건정보

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (상기 6.1. 내용 참조).

6.3. 공부와의 차이

* 제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 주거 지역으로 판단되며, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 은평구 일부 지역에 복지·사회 시설이 집단화되면서 지역 비하의 대상이 된 사례가 있으나, 본 물건지 주변 환경과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치한 갈현1단지 e-편한세상아파트 102동 13층 1301호입니다.

* 지하철 6호선 구산역 이용이 편리하고, 학교와 공원이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 2004년 준공된 아파트로, 철근콘크리트 구조이며 건물 상태는 보통 수준으로 예상됩니다.

* 등기부상 다수의 채권·채무 관계가 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확합니다.

* 가장 큰 특징은 감정가(10억 1천만원) 대비 최근 실거래가가 상당히 낮게 형성되어 있다는 점입니다. 최근 2026년 4월~7월 사이 1층~19층이 6050만원~6800만원 범위에서 거래되었습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간 시세 차이가 크거나, 감정가 산정에 특별한 사유가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가격 메리트: 감정가 대비 현 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 반영 입찰 시 가격적인 메리트 확보가 가능합니다.

* 입지: 서울 내 지하철역 접근성이 양호하고, 학교, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

* 재건축/재개발 가능성: 구체적인 정비 사업 정보는 없으나, 준공 연도를 고려할 때 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 84.618㎡)의 경우, 2026년 4월 15층 매물이 68,000만원에 거래되었습니다. 19층은 67,500만원, 1층은 60,500만원에 거래되었습니다.

* 본건은 13층으로 중간층에 해당합니다. 최근 15층 매물 거래가를 기준으로 판단할 때, 현재 시세는 약 68,000만원 ~ 70,000만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 10억 1천만원 대비 시세가 매우 낮으므로, 입찰 시에는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 68,000만원 ~ 75,000만원 사이에서 권리 분석 및 명도 가능성을 충분히 고려하여 결정하는 것이 좋겠습니다.

* 참고: 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 별도 인수 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.