나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12904 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 7-8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 박종혁의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12904 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (집합건물)

감정가: 367,000,000원

토지 면적: 25.98㎡ (약 7.86평)

건물 면적: 42.15㎡ (약 12.75평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "영남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 도로 상황

건축물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 제3층 제303호입니다. 토지는 가장형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 20m, 동측으로는 노폭 약 7-8m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용에 불편함이 없습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도; 2025.10.20.~2026.12.31, 아파트 용도).

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 금천세무서장의 압류(2022.05.19)입니다. 이 기준권리 이후의 모든 권리(소유권이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 627,000,000원입니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 박종혁 승계)

보증금: 358,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-10-08

확정일자: 2019-09-26

배당신고일자: 2023-10-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경, 임차권등기 말소 조건.

* 임차인: 이서현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-11

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 정보 없음

1.3. 3. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 따르면, 임차인 박종혁의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 직접 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.4. 상권분석

본건 소재지는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 쇼핑 시설보다는 소규모 상점들이 밀집된 생활권으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 영남초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 편의점(세븐일레븐 시흥IC점 약 1.2km 거리), 시장(남문시장, 독산동 우시장 등은 거리가 있을 수 있음) 등의 기본적인 생활 편의 시설이 존재합니다. 또한, 금천구 내에는 청년들을 위한 공간인 '청춘삘딩' 등이 운영되고 있어 지역 내 다양한 커뮤니티 활동 지원 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 주위로 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 특정 기간 동안 외국인 등의 토지거래에 허가를 요하는 지역으로, 향후 토지 거래 시 제한 사항을 확인해야 합니다. (다세대주택이므로 '아파트' 관련 허가구역 지정은 직접적 영향이 적을 수 있으나, '단독/다가구/아파트/연립/다세대' 용도에 대한 허가구역 지정은 유의해야 합니다.)

* HUG 인수 조건: 임차인(HUG) 관련 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 매수인이 이행해야 하므로, 계약 시 관련 사항을 명확히 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 금천구 독산동에 위치한 다세대주택입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 매수인이 직접 인수하는 임대차보증금은 없는 것으로 보입니다. 입지적으로는 학교가 인접해 있고 교통이 편리한 편이나, 제2종일반주거지역 등 토지 이용 관련 규제가 존재합니다. HUG의 조건부 매각으로 인해 계약 시 명확한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하고, 매수인이 인수할 보증금이 없는 점은 투자 부담을 줄여줍니다.

* 독산동 지역은 서울 내에서 비교적 합리적인 가격대의 주거지를 찾을 수 있는 곳 중 하나입니다.

* 강제경매 물건으로, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 367,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 2일 거래: 서울 금천구 독산동 882-17 성주아트빌, 전용 49㎡, 3층, 335,000,000원

- 2026년 7월 1일 거래: 서울 금천구 독산동 1046-22 한백아트, 전용 29.81㎡, 2층, 310,000,000원

- 2026년 7월 3일 거래: 서울 금천구 독산동 1022-18 별담채, 전용 28.56㎡, 5층, 265,000,000원

본건은 건물 면적 42.15㎡ (약 12.75평)으로, 성주아트빌(49㎡)과 비교 시 면적이 약간 작지만, 최근 시세는 3.1억 원 ~ 3.35억 원 수준으로 파악됩니다. 감정가 3.67억 원은 최근 시세보다 다소 높은 편입니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 3.1억 원 ~ 3.4억 원 수준으로 판단됩니다. 임차인 HUG 관련 조건부 인수 사항을 고려하여, 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 상세히 확인하고, 낙찰 후 명도 및 HUG와의 협의에 따른 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 현재 감정가의 90% 수준인 약 330,000,000원 전후 또는 그 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 하지만 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 의사에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 직전 추가적인 시세 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.