나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12015 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제9층 제901호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철2,5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제9층 제901호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

1.1. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12015 (1)

1.1. 2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 916-11 찬누리 제9층 제901호

1.1. 3. 토지 면적

7. 91㎡ (약 2.39평)

1.1. 4. 건물 면적

29. 93㎡ (약 9.05평)

1.1. 5. 용도

도시형생활주택

1.1. 6. 감정가

236,000,000원

1.1. 7. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 8. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.1. 9. 채권자

주OOOOOOO

1.2. 건물 기본 정보

1.2. 1. 건물명

찬누리

1.2. 2. 건축년도

2015년 (사용승인일 2016년 10월 19일)

1.2. 3. 구조

철근콘크리트벽식구조

1.2. 4. 층수

지상 10층 중 제9층

1.2. 5. 주요 용도

도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

2.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철2,5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난함.

2.2. 토지 이용 및 도로

2.2. 1. 토지 형상 및 이용 상태

본건은 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

2.2. 2. 인접 도로 상태

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

2.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1,2 공히, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

3.1. 1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12015)

3.1. 2. 총 채권액

215,000,000원

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 정보

박 (주택도시보증공사)

3.2. 2. 보증금 및 차임

보증금: 215,000,000원 / 차임: 0원

3.2. 3. 전입/확정/배당신고일

전입일자(사업일자): 2022-05-24 / 확정일자: 2022-05-24 / 배당신고일자: 2024-05-30

3.2. 4. 대항력 유무

없음

3.2. 5. 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

4.1. 1. 최근 매매 사례 (JSON 분석)

최근 2026년 7월 1일, 인근 '더원' 건물(2019년 건축, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래됨. 이 사례를 기준으로 면적당 단가는 약 10,810,810원/㎡로 추정됨.

4.1. 2. 본건 건물 면적 대비 시세 추정

본건 건물 면적(29.93㎡)에 위 시세를 적용 시, 시장 가치는 약 323,500,000원 수준으로 추정됨. 이는 감정가(236,000,000원) 대비 높은 수준임.

4.2. 주변 시설

4.2. 1. 상업 시설 및 주거 시설

주변은 공동주택, 오피스텔, 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지하철 2,5호선 까치산역이 인접해 있어 상권 형성에 유리함.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

지하철 2,5호선 까치산역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 주변에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

5.2. 주거 환경

단지형 다세대 주택 및 오피스텔 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

6.1. 1. HUG 인수 조건 관련 주의사항

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이는 매수인이 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 지지 않는다는 점을 명확히 함. 그러나 HUG 인수 조건 변경 및 관련 제반 사항에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 법적 제한

6.2. 1. 토지이용계획 및 제한사항

공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있어 건물 신축 및 증축 등에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 기타 정보

6.3. 1. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 정보가 확인됨.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동, 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 역세권이라는 교통의 이점과 주변의 주거 및 근린생활시설과의 접근성이 우수함. 건축물 자체는 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 현재 시세는 감정가를 상회할 것으로 예상됨. 다만, 공항 및 군사 시설 관련 각종 토지 이용 제한 사항이 존재하며, HUG 인수 조건과 관련된 특수성이 있어 권리 분석 및 명도 과정에 대한 철저한 사전 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 까치산역(2,5호선) 역세권의 우수한 교통 환경

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물

* 현 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능

* HUG 인수 조건 변경 물건으로, 보증금 인수 부담 최소화

9. 예상 입찰가

주변 유사 건물의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 약 323,500,000원으로 추정됩니다. 이는 현재 감정가 236,000,000원보다 높은 수준입니다. HUG 인수 조건 변경 및 권리 관계 상 인수 보증금은 없으나, 특수 물건 정보 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

권장 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 290,000,000원.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하나, 본건은 시장 가치가 감정가를 상회하므로, 적정가치 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.