나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12765 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대이고, 북서측 인근 까치산로변으로 근생 상가지대가 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물내 제2층 제204호로서, 외벽:외장판재붙임 및 일부 석재붙임 등, 내벽:벽지,타일 등, 창호:샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사(남동고 북서저) 지대에 소재한 2필 일단지 세장형토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 포장된 세로에 접함(북동측 도로 일부는 계단임)

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12765 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9, 더원 제2층 제204호

* 건물명: 더원 (The One)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 건축년도: 2022년 3월 11일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 총층수: 지상 6층

* 해당층: 2층

* 감정가: 256,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 15.06㎡ (약 4.55평)

* 건물면적 (전용면적): 22.31㎡ (약 6.75평)

1.4. 채권자 정보

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대이며, 북서측 인근으로는 근린생활시설 상가지대가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 속해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역/절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

* 최근 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)이며, 외국인 등 대상 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 및 아파트 용도 허가구역(2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일)으로 지정되어 있어 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기(2025타경12765)입니다. 채권액은 총 269,000,000원입니다.

3.2. 등기부 요약 및 인수/소멸 권리

* 등기부상 소유권보존(2022-04-01), 공유자전원지분전부이전(2022-05-09), 주택임차권(2023-12-04, 보증금 269,000,000원), 강제경매(2025-10-22) 순으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리(소유권, 임차권, 강제경매 등)는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄 )

* 보증금: 269,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 15일

* 확정일자: 2022년 4월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 또는 그 잔액을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 물건명세서상 특별매각조건으로, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 37.05㎡ (전용면적), 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 53.84㎡ (전용면적), 255,000,000원 (약 470만원/㎡)

* 2026년 5월 거래: 41.32㎡ (전용면적), 169,000,000원 (약 410만원/㎡)

* 본 건의 감정가는 256,000,000원으로, 전용면적 22.31㎡ 기준 약 1,150만원/㎡에 해당합니다.

* 건축년도 2022년으로 비교적 신축 건물인 점, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 특성을 고려하면 감정가가 시세 대비 합리적인 수준일 수 있으나, 제공된 일부 비교사례의 평당 단가보다는 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

* 급배수 및 위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 주택가에 위치하나, 인근 까치산로변으로 근린생활시설 상가지대가 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 강서구청이 인근에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 다수의 토지 이용 규제가 적용되어 향후 재산권 행사나 거래에 제약이 있을 수 있습니다 (예: 공항 관련 구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약허가구역 등).

6.2. 도로 접면 상태

* 남동측 및 북동측으로 포장된 도로에 접해 있으나, 북동측 도로 일부가 계단 형태임을 고려해야 합니다.

6.3. 기타사항

* 임대관계 기타 사항은 미상으로 기재되어 있습니다.

* 별도의 혐오시설은 본 보고서 작성 시점 및 제공된 정보, 검색 결과 내에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공)인 도시형생활주택입니다. 가장 큰 특징은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임대차보증금을 인수할 의무가 없다는 점이며, HUG(주택도시보증공사) 관련 특별매각조건으로 인해 절차가 명확하게 진행될 것으로 예상됩니다. 감정가는 256,000,000원으로 책정되었으며, 건물 신축 연차와 권리관계의 명확성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 소형 면적(약 6.75평)임을 감안하여 임대 수익률이나 향후 매각 시 시장성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 준공된 신축 건물로, 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력이 없어 보증금 미인수 조건으로 낙찰받게 되어 인수 부담이 없습니다.

* 감정가 기준: 감정가가 현재 시장 상황에서 합리적인 수준으로 판단될 경우, 적정가에 낙찰받을 기회가 있습니다.

* 도시형생활주택: 현대적인 생활 편의성을 갖춘 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 256,000,000원입니다.

* 임차인의 보증금(269,000,000원)은 인수하지 않으며, 말소기준권리 포함 총 채권액(269,000,000원) 역시 매각으로 소멸됩니다.

* 건물의 신축 연차와 권리관계의 명확성, 그리고 소형 면적임을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.