나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12889 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 697-2 제이앤하우스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "명덕여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "우장산역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2020.11.19) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12889 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 697-2 제이앤하우스 제2층 제202호

건물명: 제이앤하우스

용도: 도시형생활주택

준공일자: 2020년 11월 19일

건물면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

토지면적: 17.93㎡ (약 5.42평)

감정가: 286,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (기타 채권자 다수)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 주요 권리관계

말소기준권리: 2023년 03월 13일자 강서세무서장의 압류 (갑3)

등기부채권 총액: 1,318,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (매각물건명세서 상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, 인근에 명덕여자중학교가 소재하고 있습니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 우장산역이 비교적 원거리에 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제202호이며, 2020년 11월 19일에 사용승인이 되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 공항시설법상 수평표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김민주)

보증금: 298,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-07

확정일자: 2021-10-05

배당신고일자: 2023-08-08

대항력: 없음

비고: 등기부등본 상 주택임차권 (을3)으로 등재되어 있으며, 말소 대상입니다.

* 임차인: 정미경

보증금: 5,000,000원

차임: 480,000원

전입일자: 2024-05-27

확정일자: 2024-05-27

배당신고일자: 2025-10-03

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 임차보증금

인수되는 임차보증금 합계: 0원 (매각 조건에 따라 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건부 매각)

3.3. 권리 분석 요약

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 주택도시보증공사의 신청에 의해 진행됩니다. 말소기준권리인 2023년 03월 13일자 압류보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 현황 상 두 명의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 특히, 주택도시보증공사(김민주) 임차인의 경우, 매각 조건으로 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소가 요구되므로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지 인근에는 주택가와 함께 다수의 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 기본적인 상업 및 편의시설 이용에 무리가 없음을 시사합니다.

4.2. 상권 형성

아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거지역이므로, 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 학교(명덕여자중학교)가 위치하며, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 대중교통 접근성

도보권 내 버스정류장 및 다소 거리가 있는 지하철 5호선 우장산역을 이용할 수 있어, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인' 특이사항 및 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 복합적인 권리관계로 인한 리스크가 있을 수 있습니다. 매각 조건에 따라 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소가 필수적이므로, 이에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 중요합니다. (주택도시보증공사(김민주) 임차인의 보증금이 298,000,000원으로 크고, 정미경 임차인의 보증금도 5,000,000원으로 소액이지만 존재합니다. 인수되는 보증금은 0원이지만, 조건이 이행되지 않을 경우 명도 저항 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.)

6.2. 토지이용계획상 제한

본건은 김포공항 인근의 중요시설물보호지구, 수평표면구역에 해당하여 건축 또는 개발에 있어 공항 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 관련 절차를 준수해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

감정가 286,000,000원 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 더 낮게 형성된 점은 시장 가치와의 괴리를 나타낼 수 있습니다. 복수의 채권자가 존재하며, 공동담보 물건이 있을 가능성도 있어 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)인 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 286,000,000원이나, 주변 실거래가 비교 시 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 대항력 관련 특이사항 및 매각 조건으로 인한 복잡성이 존재하므로, 권리관계 및 명도 관련 사항을 철저히 검토해야 합니다. 토지이용계획상 공항 관련 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축(2020년 준공) 도시형생활주택으로 상품성이 양호합니다.

* 매각 조건에 따라 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 286,000,000원입니다. 주변 유사 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 36.2㎡ 면적의 '아이디움103동'은 2026년 5월 7일 238,000,000원(약 657만원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 54.78㎡ 면적의 '온세그랑빌'은 2026년 5월 1일 275,000,000원(약 502만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 27.07㎡로 비교적 작은 면적이며, '아이디움103동'과의 가격 수준을 고려할 때, ㎡당 650만원 수준으로 환산 시 약 176,000,000원 가량의 가치를 가집니다.

그러나 감정가가 286,000,000원임을 감안하고, 인수되는 보증금이 없고 비교적 신축이라는 점을 고려하여, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단할 때, 250,000,000원에서 270,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태, 임대차 관계의 최종 확인, 그리고 본건의 명확한 가치 평가를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.