나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12869 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2019.05.03) 외벽: 적벽돌쌓기 마감 및 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[279-24번지], [279-36번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개봉초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 [279-24번지], [279-36번지]는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. (상세 내용은 원문 참조)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리인 압류(남부천세무서장, 2024.12.17.)보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다. (을1 주택임차권은 말소 예정)

등기부채권 총액: 240,450,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 금액과 일치)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-20, 대항력: 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금 240,450,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-04-14, 확정일자 2020-03-06, 배당신고일자 2024-04-25, 대항력: 없음.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 "지상권개요: -"로 기재되어 있으며, 해당 권리 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

임차인 김용(주택도시보증공사) 및 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 리치그린B(317-2): 2012년식, 72.48㎡ (약 21.9평), 4층, 2026년 3월 거래, 22,000만원 (약 303만원/㎡, 약 100만원/평)

* 성화단지(458-7): 1986년식, 53.37㎡ (약 16.1평), 1층, 2026년 3월 거래, 10,000만원 (약 187만원/㎡, 약 62만원/평)

* SKYVILLE(333-8): 2002년식, 44.64㎡ (약 13.5평), 3층, 2026년 3월 거래, 17,500만원 (약 392만원/㎡, 약 130만원/평)

4.2. 시세 분석

본건은 2019년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물(약 5년차)이며, 전용면적 29.04㎡ (약 8.78평) 규모입니다.

최근 거래된 유사 규모 및 연식의 다세대주택 시세를 고려할 때, 본건 감정가 245,000,000원 (약 844만원/㎡, 약 2,790만원/평)은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 신축 또는 준신축 다세대주택의 평당 시세는 약 100만원 ~ 130만원 수준으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"서울개봉초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 위치입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 (보증금 0원)의 점유 및 사용에 대한 부분은 별도 확인이 필요합니다. 보증금이 없더라도 거주 권리가 있을 수 있습니다.

임차인 김용(주택도시보증공사) 관련 임차보증금반환청구권 포기 및 말소 조건 매각이므로, 해당 조건이 충족되지 않을 경우 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. (단, 배당받지 못하는 잔액에 대한 포기 조건이므로 HUG 측에서 전액 배당받을 경우 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 복합적인 용도지역, 제한사항 등이 존재하므로, 향후 재건축, 재개발 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. (상세 내용은 원문 2.3. 항목 참조)

특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 개발 현황 및 향후 변동 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물인 다세대주택으로, 서울 개봉동 지역에 위치하고 있습니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재와 임차인 관련 매각 조건은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

감정가와 주변 실거래가 시세 간 상당한 괴리가 있어, 투자 가치 판단 시 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 점.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 0원이라는 점 (금액 부담 없음).

* 매각 조건으로 임차인 관련 채무 포기 및 말소가 예정되어 있다는 점.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 245,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 최근 거래된 주변 다세대주택의 시세(평당 60만원 ~ 130만원 수준)와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 분석됩니다.

따라서, 주변 시세 및 물건의 신축 연식, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현실적인 시세와 감정가의 괴리를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여 시세와의 격차를 줄여나가며 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 시세 범위 (29.04㎡ 기준, 평당 100~130만원 적용 시) 약 8,700만원 ~ 11,400만원으로 산출되나, 이는 신축 건물의 가치를 충분히 반영하지 못한 금액일 수 있습니다.

따라서, 보수적 접근 시 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 최신 시세 조사, 현장 답사, 권리 관계의 최종 확정 여부 등을 바탕으로 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.