나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52253 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 189-28 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 남동측 약 300미터 지점에 전철역(중곡역 : 지하철 7호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

본건은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)" 이나 현황 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었음. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설(사무소))로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 남동측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(면목로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

구분건물 감정평가요항표 (4) 이용상태 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 귀 제시목록상 및 집합건축물대장상(전유부) 용도가 "제2종근린생활시설(사무소)"로 되어 있으나, 현황 "다세대주택"으로 이용되고 있다고 탐문조사 되었는 바, 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

감정평가서상 '공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사'로 기재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 189-28, 1층 101호에 위치한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52253 (1)이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 189-28, 1층 101호 (도로명 주소: 서울특별시 광진구 긴고랑로7길 87)

* 용도: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 감정가: 240,000,000원

* 토지 면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

* 토지 지분: 23.127㎡ (약 7.00평)

* 건물 면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

* 건물 지분: 40.69㎡ (약 12.31평)

* 토지/건물 제시외 면적: 없음

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제1층 제101호이며, 사용승인일은 2010년 11월 1일입니다. 건물 전체 대지 면적은 185.8㎡(약 56.20평), 건물 연면적은 444.48㎡(약 134.45평)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중마초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 주거지역으로, 단독주택, 공동주택, 근린주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 7호선 중곡역이 남동측 약 300미터 지점에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로를 통해 간선도로인 면목로와 연계되어 타 지역으로의 교통 연결성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건물의 등기부등본상 권리관계를 분석한 결과, 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 2022년 6월 22일자 농협은행주식회사의 근저당권(을9, 채권액 85,200,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부상 확인된 채권 총액은 85,200,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 하

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/사업일자: 2022년 6월 23일

* 확정일자: 2022년 6월 23일

* 배당신고일자: 2025년 12월 19일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리 (보증금): 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 지하철역과 학교가 인접한 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

* 지역 특성: 중곡동은 비교적 오래된 주거 지역과 신축 주택이 혼재된 곳으로, 근린생활시설 또한 다수 분포하고 있습니다.

* 주요 이용 현황: 공부상에는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택으로 이용되고 있어 주거 목적의 수요가 있는 것으로 파악됩니다. 이는 향후 합법적인 주거용 시설로 전환하거나, 현재 상태를 활용할 경우 임대 수익 창출 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 교육시설: 본건 북동측 인근에 중마초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변 교통시설: 지하철 7호선 중곡역이 도보 약 10분 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 기타 편의시설: 상권 분석에서 언급된 바와 같이, 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 반드시 고려해야 할 몇 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 용도 불일치: 가장 중대한 리스크는 공부상 용도(제2종근린생활시설-사무소)와 현황 용도(다세대주택)의 차이입니다. 이는 건축물대장 위반건축물 등재, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적 문제로 이어질 수 있습니다. 추후 합법화 또는 원상복구 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수 상황이 존재할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 낙찰 시, 해당되는 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다. (일반 개인 매수자에게는 큰 영향 없을 가능성 높음)

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 주거지역 내 근린상가 건물로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 권리 관계 또한 명확하여 인수되는 권리 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 가장 큰 문제는 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점이며, 이는 잠재적 법적 리스크를 내포합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도는 용이할 것으로 예상되나, 현황 용도에 대한 면밀한 조사와 법적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중곡역 인근으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 주거지역 내 위치: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 다세대주택으로서의 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 간단한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 용이한 명도: 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 입지, 상태, 시세, 그리고 무엇보다 용도 불일치로 인한 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우, 임차인의 보증금 인수분은 없으므로 이를 제외한 감정가 240,000,000원을 기준으로 하되, 용도 불일치 리스크에 대한 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가 분석, 그리고 건축물 관련 법규 및 위반 사항 해소 방안에 대한 추가적인 전문가 분석이 반드시 필요합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사를 통한 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.