나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52106 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 49-30 태형쉐르빌 2층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "예일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 "구산역 (지하철6호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측의 진입로를 통하여 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도 :단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구 역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권설정등기 되어 있음.(임차보증금 금240,000,000원) ②기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52106 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 49-30 태형쉐르빌 2층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 32.77㎡ (약 9.91평)

건물면적: 64.11㎡ (약 19.39평)

1.2. 건물 개요

토지지분: 32.77㎡ (약 9.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 64.11㎡ (약 19.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "예일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에는 지하철 6호선 "구산역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2021년 7월 22일자 홍성재 근저당권 (을5)

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1) 2003-04-11

* 소유권이전 (갑2) 2004-03-25

* 주택임차권 (을6) 2022-08-11 (말소 예정, 홍은현)

* 소유권이전 (갑11) 2020-08-05

* 근저당권 (을5) 2021-07-22 (말소기준권리)

* 가압류 (갑14) 2023-06-13 (말소 예정)

* 압류 (갑15) 2023-07-07 (말소 예정)

* 압류 (갑17) 2024-04-15 (말소 예정)

* 강제경매 (갑19) 2025-10-28 (채권자: 주택도시보증공사, 본 경매 사건)

등기부채권 총액: 317,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2020-07-15

* 확정일자: 2020-07-06

* 배당신고일자: 2022-08-11

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자로서, 임차보증금반환 채권을 양수받았으며, 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.)

3.3. 권리분석 요약

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권에 대한 잔여 보증금 반환청구 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되어, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 서울 은평구 역촌동 일대의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 29.52㎡ (약 8.93평) 면적, 14,900만원 (약 166.85만원/평)

* 2026년 5월 1일 거래: 25.81㎡ (약 7.81평) 면적, 15,500만원 (약 198.46만원/평)

* 2026년 5월 28일 거래: 48.30㎡ (약 14.61평) 면적, 33,000만원 (약 225.87만원/평)

대상 물건의 건물면적은 64.11㎡ (약 19.39평)이며, 감정가는 312,000,000원입니다. 이는 평당 약 16,090,768원 수준입니다. 제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 유사 면적 대비 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 대상 물건이 비교적 신축이거나, 특정 단지 내에서의 가치 반영, 또는 감정평가 시점의 시장 상황을 반영한 결과일 수 있습니다. 하지만 최근 거래된 면적이 작은 다세대 주택들의 거래가액(평당 약 167만~226만원)과는 큰 격차를 보입니다.

4.2. 임대/매매 동향

제공된 정보에는 다수의 매매 거래 사례가 포함되어 있습니다. 현 시점의 임대 시장 정보는 부족하나, 임차인 현황에서 확인된 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 240,000,000원 (차임 0원)은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"예일초등학교"가 인접해 있어 도보 통학이 가능한 점은 학군 측면에서 긍정적인 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25., 일반 아파트 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 이는 향후 전매 시 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

6.2. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 확약서 제출 내용은 임차인 보증금 관련 리스크를 해소하였으나, HUG 관련 절차상의 변동 가능성을 내포할 수 있습니다. 다만, 명확한 확약서가 제출된 점은 긍정적입니다.

6.3. 기타 특이사항

건물 자체의 구조 및 설비는 일반적인 다세대주택 기준을 충족합니다. 제시외 면적은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 구산역 이용이 가능하며 초등학교가 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)로부터 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 제공된 최근 시세 자료와 감정가 간의 상당한 가격 차이는 면밀한 추가 조사가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 대중교통 이용 편의성 (구산역 인접) 및 초등학교 도보 통학 가능 입지.

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 관련 확약서 제출로 인한 임차인 보증금 인수 리스크 제로.

* 토지거래허가구역 지정은 있으나, 신규 취득자에게는 관련 절차 준수 시 매매에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 대비 거래가액이 감정가보다 현저히 낮게 나타나는 경향이 있습니다. 이는 대상 물건의 실제 시장 가치가 감정가와 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

하지만 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 법적 리스크는 낮다고 볼 수 있습니다.

따라서, 제공된 시세 자료와 감정가 사이의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 보수적인 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 시세와의 격차를 고려하여 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 주변 시세 확인 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.