나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12930 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.11.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '5호선 화곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2020-01-02) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 261,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12930 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제4층 제403호

신 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85, 4층 403호 (화곡동, 동일네오빌)

용도: 도시형생활주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 15.64㎡ (약 4.73평)

건물면적: 28.66㎡ (약 8.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용승인일: 2020년 1월 2일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치

주변 환경: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임

교통: 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 진출입 가능함.

도로: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 18일자 계양세무서장의 압류 (갑3)

등기 현황:

* 소유권 보존 (2020-01-06, 갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (2020-04-02, 갑2)

* 주택임차권 (2024-04-17, 을3, 말소예정) - 권리자: 이경훈 (전입 2022-03-31, 확정 2022-03-16, 보증금 261,000,000원)

* 압류 (2022-08-18, 갑3, 말소기준권리) - 계양세무서장

* 압류 (2023-07-20, 갑4, 말소예정) - 부평세무서장

* 강제경매 (2025-10-29, 갑5, 말소예정) - 주택도시보증공사 (채권금액 261,000,000원)

* 압류 (2025-11-05, 갑6, 말소예정) - 국민건강보험공단

인수되는 권리: 위 등기부 현황 및 특별매각조건에 따라, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 특히, 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건에 따라 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이경훈)

* 보증금: 261,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-03-16

* 배당신고일자: 2024-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 매각으로 소멸 예정이며, HUG 인수조건 변경에 따라 매수인에게 대항할 수 없음.

주의사항: 임차인(이경훈)의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기조건이 매각 조건으로 포함되어 있습니다. 본 물건 매수 시, 임차인 이경훈 씨의 보증금 261,000,000원에 대해 매수인이 인수할 의무가 없음을 확인하였습니다. 이는 주택도시보증공사가 해당 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되기 때문입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 서울특별시 강서구 화곡동으로, 인근에 지하철 5호선 화곡역이 위치한 역세권 지역임.

주위는 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 단지형 다세대주택 및 근린생활시설 용도의 건물이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

전반적으로 지역 내에서의 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 대규모 상업시설이나 업무지구와의 직접적인 연계성은 다소 부족함.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 (약 5-10분 거리 예상). 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 인근 편의점, 소규모 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있으나, 구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요. (토지이용계획상 상대보호구역 지정)

건물 시설: 철근콘크리트 구조 6층 건물 내 4층에 위치. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 등 구비.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG가 채권자인 동시에 임차인 관련 권리를 조율하는 복잡한 권리관계가 존재함. 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수 여부를 명확히 확인해야 함. (본건은 임차인 대항력 포기조건으로 리스크 완화)

임차인 보증금 관련: 임차인 이경훈 씨의 보증금 261,000,000원이 있으나, 대항력이 없고 HUG의 조건부 포기 합의로 인해 매수인이 인수할 의무는 없는 것으로 보임. 다만, 낙찰 후 HUG와 임차인 간의 최종 합의 이행 여부 확인 필요.

토지이용계획상 제한:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 대공방어협조구역 (77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트/연립/다가구/다세대 용도)

혐오시설: 본 물건지 인근에 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않음. (다세대주택 밀집 지역)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 있어 교통이 편리한 장점이 있습니다.

감정가 275,000,000원에 비해 최근 유사 면적/건축 연도의 거래 사례가 21,600,000원(19.98㎡)인 점을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준이거나 다소 낮을 가능성이 있습니다.

임차인의 대항력이 없고 HUG의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 2억 6천 1백만원에 달하는 임차 보증금 부담은 매수인에게 없을 것으로 예상됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점이자 투자 리스크를 크게 낮추는 요인입니다.

다만, 공항 관련 보호지구 및 과밀억제권역 등의 토지이용계획상 제한 사항은 향후 재건축이나 개발 시 영향을 줄 수 있으므로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 높음.

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물임.

임차 보증금 부담 없음: 대항력 없는 임차인의 보증금 261,000,000원을 인수하지 않아 투자 부담 대폭 감소.

실거주 및 임대 수익 가능성: 도시형생활주택으로 실거주 수요 및 임대 수익 창출 가능성 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 건물의 감정가는 275,000,000원입니다.

최근 유사 면적(19.98㎡)의 거래 사례가 216,000,000원이며, 이를 기준으로 환산한 평당가(약 1081.08만원/㎡)를 본 건물의 전용 면적(28.66㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 310,013,728원 수준으로 산정됩니다.

또한, 임차 보증금 261,000,000원을 인수하지 않는다는 점을 고려할 때, 본 건의 실질적인 가치는 시세 반영이 더욱 중요합니다.

감정가 대비 낙찰률, 경쟁 물건 현황, 임차인 관련 조건 이행 여부 등을 종합적으로 고려해야 하나, 시세 분석 결과에 기반한 적정 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.