나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12863 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 841-11 금호다올빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물 중 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2021.11.25) 외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택'으로 기재되어있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12863 (1) 사건의 서울특별시 금천구 시흥동 841-11 금호다올빌 제2층 제201호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12863 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 841-11 금호다올빌 제2층 제201호

* 용도: 다세대주택 (공동주택)

* 건물 사용승인일: 2021년 11월 25일

* 총 층수: 6층 건물 중 제2층

* 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 감정평가액: 224,000,000원

* 토지면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

* 건물면적: 25.51㎡ (약 7.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '시흥초등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 필지는 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로, 중로1류(폭 20m~25m)(접합)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 더불어 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일, 외국인 등 대상) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 10월 15일 ~ 2026년 12월 31일, 아파트 대상)으로도 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2023년 3월 24일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: E

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 1일

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 것은 아니나, 대항력 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 298,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 20일

확정일자: 2022년 5월 3일

배당신고일자: 2023년 7월 4일

대항력: 없음

비고: HUG 관련 특이사항 및 특별매각조건으로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,318,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 큰 이점으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 특정 상권의 발달 정도나 경쟁력에 대한 상세 분석은 추가적인 현장 조사 및 주변 상권 데이터 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: '시흥초등학교'가 동측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변환경: 주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경과 생활 편의시설 접근성을 동시에 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 공동담보 설정으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있으나, 특별매각조건으로 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 임차인 및 대항력: 임차인 ENKHBATDUURENSAIKHAN의 전입일자가 2025년 10월 1일로, 현재 시점 이후이므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 경우, 대항력 없는 것으로 명시되어 있으며, 특별매각조건으로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다. 다만, 경매 매수인에게 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 비교적 최신 건물의 다세대주택으로, 권리관계가 복잡하게 보일 수 있으나, 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 투자 가치가 있습니다. 시흥초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 다만, 소형 면적인 점과 주변 유사 물건과의 시세 비교 분석이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 보증금 미인수 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금 미인수 조건은 매수인의 실질적인 초기 투자 비용을 절감시켜주는 핵심적인 투자 포인트입니다.

* 입지: 시흥초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 투자자에게 적합한 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정평가액은 224,000,000원입니다.

주변 연립/다세대주택 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 면적과 신축 연도를 고려할 때, 감정평가액 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 신축 건물임을 감안할 때, 본건의 전용면적(25.51㎡) 및 감정가(224,000,000원)를 고려하여, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안 시 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 상세 권리 분석을 통해 최종 투자 결정을 하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.