나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12770 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-7 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호 건으로서, (사용승인일:1997.06.21.) 외벽 : 벽돌쌓기마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 평탄한 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 동측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12770 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-7 제1층 제102호

용도: 다세대주택

토지면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

토지지분: 31.96㎡ (약 9.67평)

건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

건물지분: 60.4㎡ (약 18.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 243,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층

사용승인일: 1997.06.21.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호임. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 새시창호 마감으로 추정됨. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖춘 것으로 추정됨.

2.4. 토지 현황

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임. 본건의 동측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (지목 도로 한정: 2024.09.10~2029.09.09), 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25) 및 아파트 용도 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31)으로도 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 현재까지 소유권 변동이 있었으며, 말소기준권리인 주식회사 리드코프의 근저당권(195,000,000원, 2021.10.28. 접수)보다 후순위인 강서구의 압류(2025.04.29. 접수) 및 주식회사 리드코프의 임의경매 개시 결정(2025.10.29. 접수) 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 등기부 채권 총액은 195,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

본건 관련 임차인 현황으로 인수 보증금 합계는 0원임. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 반드시 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요만 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(1995년~2000년)의 다세대주택 거래가 있었음.

- 2026년 5월 거래된 기린아트빌라(1995년식, 전용 41.32㎡)는 1억 6,900만원에 거래되었으며, ㎡당 약 408.9만원 수준임.

- 2026년 5월 거래된 한양(2000년식, 전용 53.84㎡)은 2억 5,500만원에 거래되었으며, ㎡당 약 473.6만원 수준임.

본건은 전용면적 60.40㎡에 1997년 준공되어 연식은 유사하나 전용면적이 더 넓음. 감정가 2억 4,300만원은 유사 연식 주택의 시세 범위 내에 있으나, 동일 면적 대비 소폭 낮거나 유사한 수준으로 판단됨. 최신 연식(2018년) 및 고층(6층)의 M펠리체(전용 37.05㎡)가 3억원에 거래된 사례는 본건과 직접적인 비교는 어려우나, 지역 내 신축 다세대주택의 높은 시세를 보여줌.

4.2. 주변 시설 정보

본건 인근에는 월정초등학교가 위치하고 있으며, 도보로 접근 가능한 거리에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등)이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됨. 주변에 대규모 공원이나 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 일반적인 도시 주거 환경을 갖추고 있는 것으로 보임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 리스크

토지이용계획상 여러 제한 사항(공항, 가축사육제한, 대공방어협조구역 등)이 존재하며, 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 남아 있어 추후 거래 시 해당 규제를 확인해야 함. 건물 준공연도(1997년)가 높아 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

5.2. 권리관계 리스크

임대관계 미상으로 실제 점유자가 누구인지, 보증금은 얼마인지에 대한 확인이 필요함. 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 만약 임차인이 대항력이 있고 보증금이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있음. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되었으나 상세 내용이 없어 추가적인 확인이 요구됨.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임. 감정가는 주변 시세와 유사한 수준으로 판단되나, 건물 연식 및 1층이라는 점, 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재함.

7. 투자 포인트

- 서울 강서구 내에서 비교적 합리적인 가격대로 접근 가능한 물건임.

- 주변에 학교 및 버스정류장이 있어 주거 환경이 양호한 편임.

- 전용면적 60.40㎡로, 유사 연식의 소형 평형 대비 넓은 면적을 확보하고 있음.

8. 예상 입찰가

감정가 243,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 가치를 고려할 때, 낙찰가율은 80%~90% 범위 내에서 형성될 것으로 예상됨.

이는 약 194,400,000원 ~ 218,700,000원 수준임.

다만, 임차인 현황 미상 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 심도 있게 진행해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.