나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50683 [1] 전라남도 해남군 문내면 서상리 631-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 서상리 소재 ‘망해산’ 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형의 평지로서 휴경지임. 일련번호(2) : 자루형의 평지로서 공업용건부지임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 맹지임. 일련번호(2) : 북서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭,오리, 개,돼지 사육 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 일련번호(2)토지 지상에는 별지 “사진용지”와 같이 이동이 용이한 컨테이너 및 저온창고가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가~다) 현황 1동의 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬, 내벽 : 샌드위피판넬 등, 바닥 : 칼라하드너 등, 창호 : 샷시창호 등의 마감임.

이용상태

기호(가~다) : 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호(가~다)건물은 공부상 별동의 건물로 등재되어 있으나 건물을 연결하여 출입구 및 통로를 공동으로 사용하는 등 현황 일체로 이용 중인 1개 동의 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 - 기호(라,마)건물은 멸실임. - 별지 "사진용지"와 같이 현재 신축중인 기호(ㅅ) 철구조물(기준시점 현재 지붕 및 벽체 없음)이 소재하오니, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

1.특별매각조건 있음(농지취득자격증명 제출요, 미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명요건 충족 시(원상복구 등) 발급 가능하다는 회신 있음(2026.5.20.문내면 사실조회 참조)
2.현황 잡종지(휴경지)이며 맹지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50683 (1)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 서상리 631-2

용도: 답

감정가: 32,129,000원

토지면적: 1691.00㎡ (약 511.5평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협OOO(채권자)

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전라남도 해남군 문내면 서상리 소재 ‘망해산’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 일반적인 교통이용상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 평지로서 현재 휴경지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)입니다.

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 5월 4일 접수된 강진농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 851,783,066원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 김만종 (갑1, 소유권이전, 2018-05-04)

* 강진농업협동조합 (을1, 근저당권, 2018-05-04, 360,000,000원, 말소기준)

* 강진농업협동조합 (을2, 지상권설정, 2018-05-04, 말소)

* 이은경 (갑2, 가압류, 2021-10-25, 227,657,534원, 말소)

* 신용보증기금 (갑3, 가압류, 2023-10-16, 50,000,000원, 말소)

* 전남신용보증재단 (갑4, 가압류, 2023-10-31, 5,810,000원, 말소)

* 농협은행 (갑5(1), 가압류, 2023-11-02, 9,333,031원, 말소)

* 농업협동조합중앙회 (갑5(2), 가압류, 2023-11-02, 83,997,287원, 말소)

* 신한카드 (갑6, 가압류, 2023-11-03, 6,138,150원, 말소)

* 서울보증보험 (갑7, 가압류, 2024-02-07, 10,062,832원, 말소)

* 해남군 (갑8, 압류, 2024-04-04, 말소)

* 농업협동조합중앙회 (을1-5, 근저당권일부이전, 2024-05-13, 말소)

* 한국자산관리공사 (갑10, 가압류, 2024-07-11, 98,784,232원, 말소)

* 농업협동조합중앙회 (갑12, 강제경매, 2025-10-28, 315,324,659원, 말소)

* 농업협동조합중앙회 (갑13, 임의경매, 2025-10-28, 말소)

* 마포구 (갑14, 압류, 2026-05-15, 말소)

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 농경지, 태양광발전소, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 상업 및 주거 기능보다는 농업 관련 활동 위주의 환경입니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 주변 환경의 영향 및 농지 관련 규제 등을 고려할 때 단기적인 큰 개발 호재는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 인근 마을이나 읍내 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가되나, 맹지라는 점은 차량 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 낙찰 후 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다. (2026.5.20. 문내면 사실조회 참조 시 원상복구 등 요건 충족 시 발급 가능 회신 있음)

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 차량이나 보행자의 통행이 어렵습니다. 건축이나 토지 이용 시 맹지 해소 방안 마련이 필수적입니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 경계측량 등 추가적인 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현황 잡종지(휴경지): 현재 농업적 이용 가치가 낮거나 중단된 상태(휴경지)이며, 잡종지로 이용되고 있어 즉각적인 활용에 제약이 있습니다.

* 중복사건: 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으며, 이는 권리관계나 진행 절차에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 가축분뇨법 제한: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축 사육이 제한되는 구역이므로, 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

본 물건은 해남군 문내면에 위치한 농취증 필수 대상 토지로서, 현재 휴경지 상태이며 맹지라는 점이 가장 큰 특징입니다. 낙찰을 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 발급 가능성에 대한 사전 확인이 매우 중요합니다. (문내면 사실조회(2026.5.20.)를 통해 원상복구 등 조건 충족 시 발급 가능하다는 회신이 있었으나, 실제 발급 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.) 맹지이며 경계가 불명확한 점은 활용에 있어 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 경계측량 및 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 주변 환경 및 토지이용계획 상 개발 여지는 있으나, 농지로서의 가치와 규제, 실제 활용 가능성을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

* 농지 취득 기회: 농지법규를 숙지하고 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 농지로서의 활용 또는 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역 지정: 용도지역상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 32,129,000원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 철저한 사전 조사 후 적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 정확한 현장 조사, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 맹지 해소 방안 검토, 경계 측량 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 금액 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 농지 경매 시에는 실질적인 농업적 활용 가치, 개발 가능성, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능성을 복합적으로 평가합니다. 맹지 및 휴경지 상태, 그리고 권리 관계 등을 고려할 때, 감정가의 50%~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 16,000,000원에서 22,500,000원 사이로 예상되나, 이는 참고용이며 반드시 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.