나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52221 [1] 전라남도 여수시 국동 864-7 라인2차아파트 201동 7층706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉중학교" 북서측 인근에 위치하는 '라인2차아파트 201동 7층 706호(전유면적 : 59.95㎡ /남향/복도식)' 아파트이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

라인2차아파트 201동 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 아파트 내 7층 706호로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 완경사지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로한면으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 110,000원(2025.11.4. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52221 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 864-7 라인2차아파트 201동 7층706호

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

토지면적: 32.19㎡ (약 9.73평)

건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO

특이사항: 재매각, 공동담보

사용승인일: 1997년 3월 10일

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉중학교" 북서측 인근에 위치하는 '라인2차아파트 201동 7층 706호' 아파트입니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 아파트지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 12층 아파트 중 7층에 위치합니다.

토지는 일단의 부정형 완경사지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 소로 한 면과 본건 단지 내 도로 및 외곽 공도가 상호 연계되어 차량 출입이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역입니다.

1.3. 권리분석

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 장동선 (2002.11.12), 임홍신 (2021.11.12, 매매 금110,000,000원)

* 근저당권: 구봉새마을금고 (2002.11.12, 금67,200,000원, 말소) - 말소기준권리로 기재되어 있으나, 말소 처리되어 효력 발생 여부 확인 필요.

* 가압류: 구봉 (2025.06.18, 금24,178,280원, 말소)

* 임의경매: 구봉새마을금고 (2025.10.28, 금53,306,062원, 말소) - 본 경매 사건의 근거가 되는 권리로 보이나, 말소로 기재되어 있어 실제 집행 여부 확인 필요.

* 가압류: 신용보증기금 (2026.01.14, 금5,317,000원, 말소)

등기부채권 총액: 96,695,280원

임차인 현황:

* 임차인: 김용구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.24

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

주의사항:

* 미납관리비 110,000원 (2025.11.4 현황조사일 기준) - 매수인 부담 가능성이 있으므로 확인 필요.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 국동 지역은 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

단지 주변으로 학교(구봉중학교, 여수구봉초등학교)가 있어 교육 환경이 형성되어 있습니다.

아파트 단지 내 상가 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

과거에는 국동항 지역의 도심 공동화 및 빈집, 방치된 쓰레기 등의 문제가 언급되었으나, 이는 해당 아파트 단지의 직접적인 혐오시설로 보기 어려우며, 단지 인근 환경은 대체로 주거지로서의 기능을 하고 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 단지 인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 시내외 이동이 용이합니다.

* 교육: 여수구봉중학교, 여수구봉초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 아파트 단지 내 녹지 공간 및 주변 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 경매 절차가 유찰 또는 취소되어 재매각이 진행되는 경우로, 해당 물건의 가치에 대한 시장의 평가가 낮거나, 권리관계, 물건 상태 등에 추가적인 문제가 있었을 가능성을 내포합니다.

* 말소기준권리 불분명: 등기부상 말소기준권리(을13)가 말소 처리되어 있어, 매각으로 소멸되는 권리와 인수해야 할 권리관계가 명확하지 않을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담을 발생시킬 수 있으므로, 경매 법원에 권리 분석에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 미납 관리비: 110,000원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있으나, 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 및 교육 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 등기부상 말소기준권리의 불분명한 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 미납 관리비 인수 등의 추가적인 부담 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계와 물건 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매 물건으로서 시세 대비 저렴하게 취득할 기회

* 여수시 국동 지역의 주거 단지 내 위치

* 재매각 물건 특성상 이전 경매 시 낮은 경쟁률 또는 유찰 가능성을 고려한 전략 수립 가능

1.9. 예상 입찰가

감정가는 95,000,000원이며, 등기부채권 총액은 96,695,280원입니다.

본건은 재매각 물건이며 권리관계에 일부 불확실성이 존재하므로, 권리분석 결과 및 현장 답사를 통해 물건의 실질 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

보증금이나 차임이 없는 임차인의 존재는 인수 부담이 없다는 점에서 긍정적이나, 미납 관리비 110,000원은 인수 부담으로 고려해야 합니다.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가는 권리분석 결과 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.