나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52203 [1] 전라남도 여수시 소라면 죽림리 1247 죽림양우내안애아파트 109동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 소라면 죽림리 소재‘여수삼일중학교’남측 인근에 위치하는 죽림양우내안애아파트 제109동 제1층 제103호 구분건물(아파트)로서, 주위환경은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

일반적인 교통상황은 버스정류장이 소재하는 등 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 1층 103호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 샤시창 마감 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비 및 단지 내 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 스크린도어설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

1) 평지 내 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지는 서측으로 주 진출입로가 개설되어 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> 임.

공부와의 차이

ㅡㅡ.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2025타경52203 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 소라면 죽림리 1247 죽림양우내안애아파트 109동 1층103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 249,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 44.93㎡ (약 13.6평)

* 토지 지분: 44.9285㎡ (약 13.6평)

* 건물 면적: 59.97㎡ (약 18.1평)

* 건물 지분: 59.9735㎡ (약 18.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 여수시 소라면 죽림리에 위치하며, ‘여수삼일중학교’ 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

* 단지 서측으로 주 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m, 보행자전용도로)에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리는 페퍼저축은행의 근저당권(접수일자: 2021-08-26, 채권최고액: 168,000,000원)입니다.

* 본 건은 근저당권, 임의경매 등기 등이 존재하며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 285,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 현황 및 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현황상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 편의시설

* 죽림양우내안애 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 주거 환경

* 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 인근 학교(여수삼일중학교) 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

* 아파트명: 죽림양우내안애 아파트

* 준공일: 2017년 8월 14일

* 총 세대수: 813세대

* 건물 층수: 최고 15층 (본건 1층)

* 주차: 총 878대 (지하 자동주차 777대, 지상 자동주차 101대)

5.2. 건물 구조 및 설비

* 본건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 1층 103호입니다.

* 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스) 설비를 갖추고 있으며, 단지 내 승강기, 소방, 스크린도어 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 전용면적 및 분양면적

* 본건의 전용면적은 59.97㎡ (약 18.1평)입니다.

* 일반적인 전용면적 59.97㎡는 공급면적 79~85㎡ 범위에 해당될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임차인 존재 시 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 유동화 물건

* 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다소 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 및 제한사항

* 주변 환경 조사 결과, 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등의 지정이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 소라면에 위치한 신축 아파트(2017년 준공)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 단지 내에 자리하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하며, 인수되는 임차보증금도 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. 전용면적 약 18평형으로, 1층이라는 점을 감안할 때 투자 가치를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공) 아파트라는 점

* 잘 갖춰진 단지 내 편의시설 및 주거 환경

* 명확한 권리관계 및 인수되는 부담 없음

* 여수 지역 주거 수요 기반

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 249,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(59.97㎡)의 실거래가는 2026년 6월 기준 243,000,000원 ~ 245,000,000원 수준입니다.

* 1층이라는 점과 아파트 시세 변동 가능성을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 최근 실거래가와 유사한 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.