나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52224 [1] 전라남도 광양시 중군동 산12-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중군동 소재 "군장마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 자연림 등이 소재하는 순수산림지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나 원거리에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

사다리 급경사로서 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 야생생물보호구역<야생생물 보호 및 관리에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건정보

1.1. 1.사건정보

사건번호: 순천지원 2025타경52224 (1)

매각기일: 2026년 7월 20일 (유찰되어 70% 최저입찰가로 진행 예정)

1.1. 2.물건소재지

전라남도 광양시 중군동 산12-7

1.1. 3.물건종별

임야 (토지 지분 매각)

1.1. 4.감정평가액

66,120,000원

1.1. 5.면적정보

토지면적: 6,612.00㎡ (약 1,999.53평)

토지 지분 면적: 3,306㎡ (약 999.76평)

1.1. 6.매각대상

토지 지분 매각

1.1. 7.경매구분

부동산강제경매

1.1. 8.채권자

삼OOOOOOOOOO

1.1. 9.특이사항및주의사항

* 지분매각으로 진행됩니다.

* 공유자 우선매수신고가 있으며, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 야생생물보호구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 전라남도 광양시 중군동 소재 "군장마을" 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 자연림 등이 소재하는 순수산림지대로 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건 인근까지 접근은 가능하나, 버스정류장이 원거리에 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 맹지로서 인접 도로가 없어 토지 이용에 제약이 있습니다.

2.4. 주변시설

본 건은 산림지대에 위치하여 주변에 대규모 주거단지나 상업시설보다는 자연환경이 주를 이루고 있습니다. 광양시 전체적으로는 백운산자연휴양림, 광양와인동굴, 전남도립미술관, 구봉산 전망대 등 관광 명소가 있으며, 지역 특산물로 숯불구이 등이 유명합니다. 현재까지 파악된 정보상 본 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로소멸되지않는권리

* 지상권: 개요 없음.

3.2. 등기부현황

3.2. 1.주요권리내역

* 2021-01-22: 1번 김재남 지분 전부 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 2025-06-04: 2번 김상율 지분 가압류 (삼성생명보험주식회사, 금10,685,253원) - 말소기준권리

* 2025-10-28: 2번 김상율 지분 강제경매 (삼성생명보험주식회사, 11,354,638원) - 본 경매 사건

3.2. 2.말소기준권리

2025년 6월 4일 삼성생명보험주식회사 명의의 가압류 (2025카단101840)입니다. 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 3.총채권액

등기부상 채권 총액: 10,685,253원 (삼성생명보험주식회사)

3.3. 임차인현황

조사된 임차내역이 없습니다. 인수 보증금 합계 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권특징

본 물건은 순수 산림지대로서 상업 활동이나 상권 형성과는 무관한 지역입니다. 주변 자연환경을 활용한 관광 또는 휴양 목적의 개발 가능성만 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활환경특징

자연림이 주를 이루는 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 다만, 대중교통 이용이 불편하고 기본적인 생활 편의시설과의 접근성이 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 지분매각

토지의 일부 지분만 매각되므로, 실제 토지 이용 시 공유자들과의 명확한 구분 및 협의가 필요하며, 사용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 맹지

본 물건은 도로에 직접 접하는 부분이 없어 법적으로 건축이 어렵거나 개발행위에 제한이 따를 수 있습니다. 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필요합니다.

6.3. 토지이용제한

* 자연녹지지역: 건폐율 100% 이하, 용적률 100% 이하

* 가축사육제한구역 (모든가축제한지역)

* 공익용산지

* 야생생물보호구역

이러한 규제들로 인해 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

6.4. 공유자우선매수권행사제한

공유자 우선매수권은 1회로 제한되어 있습니다. 만약 이번 경매에서 공유자가 우선매수권을 행사했으나 매수보증금 미납 등으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에는 우선매수권을 행사할 수 없게 됩니다.

7. 종합의견

본 물건은 전라남도 광양시 중군동에 위치한 임야 지분입니다. 자연림으로 둘러싸인 지역에 위치하며, 맹지이고 급경사지라는 물리적 제약이 있습니다. 더불어 자연녹지지역, 공익용산지 등 다양한 토지이용 규제를 받고 있습니다. 또한, 지분 매각 물건으로 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되는 특별 매각 조건이 있습니다. 대중교통 이용이 불편하며, 주변 편의시설 접근성도 높지 않습니다.

8. 투자포인트

* 토지 지분으로 비교적 낮은 가격으로 투자가 가능할 수 있습니다.

* 광양시가 관광 산업 육성에 힘쓰고 있어, 장기적으로 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 감정가 66,120,000원에서 1회 유찰되어 최저입찰가 46,284,000원 (감정가의 70%)으로 진행됩니다. 지분매각, 맹지, 급경사, 다수의 토지이용제한 등 투자에 있어 고려해야 할 리스크가 많으므로, 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석, 그리고 현장 답사를 통한 정확한 토지 이용 가치 평가가 선행되어야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 제시된 최저입찰가를 기준으로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.