나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51590 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 <목포북교초등학교> 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건 중 제1동 제23층 제2301호(남향)로, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지붙임마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복2차선의 포장도로와 접하며, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : --

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,5550원(25년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51590 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정)

감정가: 213,000,000원

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 23층2301호

용도: 아파트

건물명: 남교크레지움에듀파크

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공동담보: 있음

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지 지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적 (전용면적): 72.75㎡ (약 22.01평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보로는 정확한 분양면적 산정이 어렵습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓게 표기됩니다.

1.4. 건물 구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조), (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 1층 / 지상 25층 건물 중 제1동 제23층 제2301호

방향: 남향

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등

내벽: 벽지붙임마감 등

창호: 새시창

사용승인일: 2020년 04월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 목포시 북교초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측 및 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (우리은행, 2020-04-23, 100,800,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 장정애

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-30

확정일자: 2020-04-16

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

비고: 임차권 등기 말소 처리됨.

임차인 장정애 씨는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 189,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 배당 순위에 따라 일부 변제가 이루어질 수 있습니다.

3.3. 기타 권리 사항

소유권보존: 향원주택주식회사 (2020-04-23)

근저당: 장종수 (800,000,000원, 2023-12-28) - 말소

주택임차권: 장정애 (189,000,000원, 2020-04-09 접수) - 말소

압류: 목포시 (2024-09-10) - 말소

강제경매: 주택도시보증공사 (209,726,411원, 2025-10-29) - 본 경매개시 결정 채권자

3.4. 인수되는 권리 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본건 주위는 아파트 단지와 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특징

목포북교초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 상권의 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본 아파트 단지는 기본적인 전기, 위생급배수, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 공과금 관련 특이사항

주의사항: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있습니다.

전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 113,535,550원 (2025년 11월 기준)에 달하는 것으로 파악됩니다. 이는 상당한 금액으로, 향후 전기 공급 및 관리비 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 공과금

약 1억 1천 3백만원에 달하는 미납 전기료는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 전기 공급 중단 안내서 부착 사실은 심각한 재정 문제 또는 관리 소홀을 시사하며, 낙찰 후 추가적인 비용 발생이나 불편을 초래할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 위험

임차인 장정애 씨는 대항력이 없으나, 상당한 금액의 보증금이 걸려 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 판단되나, 추후 배당 절차 및 법적 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 복합적인 권리 관계

등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 채무 규모가 크다는 것을 나타냅니다. 다만, 대부분의 권리가 말소 예정이라 직접적인 인수 부담은 적을 수 있으나, 경매 과정의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 입지 자체는 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며 초등학교 인근이라는 장점도 있습니다. 그러나 약 1억 1천만원이 넘는 미납 전기료와 그로 인한 전기 공급 중단 안내서 부착은 매우 심각한 하자로, 낙찰 후 상당한 추가 비용 또는 법적 문제 발생 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 이러한 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

7.2. 투자 가능성

높은 수준의 미납 공과금과 관련 안내문 부착은 물건 가치를 현저히 하락시킬 요인입니다. 이러한 리스크를 감수하고 해당 문제를 직접 해결할 수 있는 적극적인 투자자에게는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 목포시 내 아파트 단지로, 안정적인 주거 수요 기대 가능

* 초등학교 인근으로 자녀가 있는 가구에게 유리한 입지

* 차량 및 대중교통 이용 편리

8.2. 고려사항

* 막대한 미납 전기료 및 전기 공급 중단 가능성 (가장 큰 위험)

* 관리상의 문제 또는 재정적 어려움 존재 가능성 시사

* 권리관계의 복잡성 (경매 개시 채권자, 근저당 등)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 213,000,000원을 기준으로, 본 건은 약 1억 1천만원이 넘는 미납 전기료라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 이는 낙찰 후 인수하거나 해결해야 할 직접적인 비용 발생으로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 또한, 임차인의 보증금 1억 8천 9백만원이 인수되지 않더라도, 채권 총액이 매우 높아 전반적인 부동산 가치 하락 요인이 됩니다.

9.2. 권고 사항

입찰 시에는 상기 명시된 미납 전기료 해결 비용, 추후 발생 가능한 관리비 정산 문제, 기타 예상치 못한 추가 비용 등을 모두 고려해야 합니다. 따라서 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 관계, 시세 조사를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.