나이스옥션 법원경매 목포 2025타경530 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 390-1 영암삼호퀸스빌2차아파트 201동 4층412호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 소재 '영암군정보문화센타' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 지상 14층 중 4층 412호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차로, 남측 및 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

관리비 미납 660,000원(25년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경530 (1)

1.2. 소재지

전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 390-1 영암삼호퀸스빌2차아파트 201동 4층412호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

62,000,000원 (6천2백만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

* 토지지분: 29.3554㎡ (약 8.88평)

* 건물면적: 59.80㎡ (약 18.09평)

* 건물지분: 59.8044㎡ (약 18.09평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 관리비 미납 660,000원 (2025년 11월 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 소재 '영암군정보문화센타' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지는 북측으로 왕복 4차로, 남측 및 동측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 갑구: 소유권 관련 권리

* 을구: 근저당권, 임의경매 관련 권리

3.2. 말소기준권리

2016년 01월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 35,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 본건과의 관련성은 없어 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

현재 임차인 현황이 확인되지 않으며, 임대 관계도 미상으로 파악됩니다. 보증금 없는 임차인이 존재하거나, 실제 점유 관계가 달라질 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 임차인 및 점유 관계를 확인하는 것이 필수적입니다. 보증금이 없는 임차인이라 할지라도 대항력을 갖춘 경우 명도에 어려움이 있을 수 있으니 각별한 주의가 요구됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 39,600,000원

4. 상권분석

본건 주변에는 아파트단지와 함께 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 그러나 대규모 상업시설이나 중심상권과는 거리가 있을 수 있으며, 지역 내 주거 배후 수요에 따른 상권 수준을 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조 평슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 4층 412호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

5.2. 내부 시설

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 영암삼호퀸스빌2차

* 주소: 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 390-1

* 사용승인일: 2006년 5월 25일

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 498세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 426대 (지상 3대, 지하 6대, 기계식 주차 426대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

2025년 11월 기준 660,000원의 관리비가 미납된 상태입니다. 낙찰 후 미납 관리비의 일부 또는 전부를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이로 인해 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 이후의 권리가 정리될 것으로 보입니다.

6.3. 임대 관계 불명확

임차인 현황이 '미상'으로 표시되어 있으며, 임대관계도 파악되지 않았습니다. 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 영암군 삼호읍에 위치한 영암삼호퀸스빌2차 아파트 201동 4층 412호입니다. 2006년에 준공된 아파트로, 총 14층 건물 중 4층에 위치하여 일반적인 생활 편의를 제공합니다. 교통 및 도로 접근성은 보통 수준이며, 주위 환경은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. 권리분석상 인수할 특별한 권리는 없어 보이나, 관리비 미납액과 불분명한 임대 관계는 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력

감정가 6천2백만원 대비 최근 실거래가를 비교 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다. 제공된 최근 매매 정보를 볼 때, 층수 및 상태에 따라 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

8.2. 평형 및 수요

전용면적 약 18평의 소형 아파트로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 수요를 기대할 수 있습니다. 영암군 지역의 아파트 수요 및 공급 현황을 고려해야 합니다.

8.3. 지역 시장

본건이 속한 영암군 지역의 부동산 시장 동향, 개발 계획 등을 파악하여 장기적인 가치 상승 가능성을 검토하는 것이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월의 실거래 사례를 보면, 5,900만원 (5층), 6,500만원 (8층), 6,500만원 (11층) 등의 거래가 있었습니다. 본건은 4층으로, 이러한 실거래가와 감정가 6,200만원을 종합적으로 고려할 때, 층수 및 관리비 미납액 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 예상 입찰 범위

인수 보증금이 없고, 말소기준권리 이후 권리 문제가 없는 점을 고려하면, 감정가인 6,200만원을 기준으로, 층수 및 관리비 미납액(66만원)을 감안하여 6,000만원에서 6,200만원 사이의 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건은 공동담보 물건이며 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 보고서 작성 시, 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설에 대한 분석은 제공된 정보의 한계로 인해 포함되지 않았습니다.

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