나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34180 [1] 광주광역시 남구 월산동 185-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2026.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "무진중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 단독주택 건부지 및 일부 도로임.

인접 도로상태

일련번호 2) 남서측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함. 일련번호 3) 남서측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 남측을 관통하여 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로가 개설됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2), 3) 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지 일련번호 3)은 공부상 지목이 "도로" 이나, 현황은 "단독주택 건부지 및 일부 도로" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 목재 및 새시창임. 일련번호 1-나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감 등, 창호 : 목재창임.

이용상태

일련번호 1-가) 주택임. 일련번호 1-나) 변소임.

설비내역

일련번호 1-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비됨. 일련번호 1-나) 급배수설비 등이 구비됨.

부합물 및 종물

일련번호 제시외건물 ㄱ) 조적조 판넬 및 슬레이트지붕 단층, 주택일부 약 46.9㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 약 7.9㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고 약 2.5㎡임. 일련번호 제시외건물 ㄹ) 목조 슬레이트지붕 단층, 주택일부 약 5.5㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-제시외 목록 1-1은 타지상(185-19번지)을 점유한 것으로 추정되나 정확한 경계 및 위치는 측량요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34180 (1)

소재지: 광주광역시 남구 월산동 185-14 (수박등로68번길 3)

용도: 단독주택

감정가: 156,943,850원

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물면적: 98.36㎡ (약 29.75평)

제시외 건물 면적: 62.80㎡ (약 18.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "무진중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 토지는 남서측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로와 남측으로 노폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 11월 23일자 블루아이스대부주식회사 근저당권 (130,000,000원).

* 본 경매개시결정 등기: 2025년 10월 24일자 블루아이스대부 (83,630,136원).

* 기타 권리: 국민건강보험공단 압류 이력 (말소됨).

* 등기부채권 총액: 130,000,000원.

* 낙찰로 인해 말소되는 권리: 근저당, 임의경매, 압류 등.

임차인 현황:

* 이옥님: 보증금 20,000,000원, 차임 없음, 2003년 11월 26일 전입, 대항력 있음.

* 홍범도: 보증금 15,000,000원, 차임 없음, 2020년 01월 10일 전입, 대항력 있음.

* 홍유민: 보증금 0원, 차임 없음, 2023년 01월 25일 전입, 대항력 있음. (보증금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

인수되는 임차보증금: 인수 보증금 합계 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 요소입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 단독주택이나, 주변 최근 거래 사례는 연립, 다세대 주택 위주로 파악되었습니다.

2026년 4월 거래된 월산동 "금빛마을" 연립 주택 (전용 67.42㎡)은 165,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 3월 거래된 월산동 "월산동이스토리" 연립 주택 (전용 59.97㎡)은 179,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 3월 거래된 월산동 "금성(나)" 연립 주택 (전용 48.69㎡)은 36,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로서 토지 면적(112㎡)이 비교적 넓다는 장점이 있습니다. 주변 빌라/연립 시세는 3천만 원대부터 1억 7천만 원대까지 다양하게 형성되어 있으나, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 단, 주변 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 인근은 주택가로, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 예상됩니다.

교육시설: "무진중학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다. 본건은 주거 지역에 속하며, "무진중학교" 등 교육 시설이 위치해 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮다고 판단됩니다. 다만, 보다 정확한 정보는 현장 확인을 통해 파악하시기 바랍니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이옥님, 홍범도, 홍유민 세 명의 임차인이 있으며 모두 대항력이 있습니다. 특히 홍유민 임차인은 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 본건은 제시외 건물(총 62.80㎡)이 포함되어 일괄매각되나, 이 중 제시외 목록 1-1은 인접 토지(185-19번지)를 점유한 것으로 추정되며, 정확한 경계 및 위치는 측량이 필요합니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

공부와의 차이: 토지 중 일련번호 3)은 공부상 지목이 "도로"이나 현황은 "단독주택 건부지 및 일부 도로"로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용의 제약이나 향후 민원 발생 가능성을 시사합니다.

건물 노후화: 건물의 사용승인일이 1991년으로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 월산동에 위치한 단독주택으로, "무진중학교" 인근의 주택가에 자리하고 있습니다.

비교적 넓은 토지 면적(112㎡)과 주택 외 제시외 건물(62.80㎡)이 포함되어 일괄 매각되는 점이 특징입니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인들이 존재하여 이들의 보증금 처리 문제가 중요합니다. 특히 보증금 0원인 임차인의 대항력 여부는 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물 중 타 토지 점유 추정분이 있고, 토지 지목과 현황이 불일치하는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

주변 시세는 연립/다세대 위주로 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 부동산 시장의 전반적인 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

일괄 매각 대상에 제시외 건물까지 포함되어 있어, 이를 활용할 경우 추가적인 이익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 156,943,850원

건물 사용승인일: 1991년 (약 35년 경과)

토지 면적: 112.00㎡

건물 면적 (본체): 98.36㎡

제시외 건물 면적: 62.80㎡

주변 유사 물건(연립/다세대) 시세: 36,000,000원 ~ 179,000,000원 (전용면적 기준)

본 물건은 대항력 있는 임차인, 제시외 건물 관련 불확실성, 건물 노후화 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

주변 연립/다세대 주택 시세(전용면적 기준)가 17,900만원까지 형성되어 있으나, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 작용합니다.

따라서 감정가 수준에서 접근하되, 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제시된 '인수 보증금 합계 0원' 정보를 바탕으로, 낙찰 시 별도의 임차보증금 인수 의무가 없을 수 있으나, '대항력 있음' 표시는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 시사합니다.

종합적으로, 감정가(156,943,850원)를 기준으로 약 5~10% 범위 내에서 하향 조정하여 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.