나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21528 [1] 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 부송동 소재 '익산한벌초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 9층 908호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 남측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-02-23 )(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역( 2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2024-08-16)( 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임, 기 타 : --.

물건 비고

-신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 2026. 2. 2.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 군산지원 2025타경21528 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 9층 908호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 기타 기본 사항

아파트명: 부송우남콤비타운 (부송 우남아파트)

건축년도: 1995년 (사용승인일: 1995년 11월 16일)

총 층수: 20층 중 9층

호수: 908호

건물총면적 (건축물): 18,948.68㎡

대지면적 (집합건물): 27,402㎡

전용면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

분양면적: 제공된 정보에서 해당 물건의 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 부송동에 위치하며, '익산한벌초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 주요 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 물건으로의 접근은 서측과 남측으로 개설된 아스팔트 포장도로를 통해 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존, 소유권 이전 등기가 있으며, 다수의 가압류, 주택임차권, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한 (한국토지주택공사)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 08일

확정일자: 2021년 03월 17일

배당신고일자: 2024년 12월 13일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 한국투자저축은행의 가압류 (2024년 10월 11일 접수)입니다. 매각으로 인해 본 건의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 용도

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 개요

아파트명은 부송우남콤비타운이며, 1995년 11월에 사용승인되었습니다. 총 6개 동, 1075세대로 이루어져 있으며, 최고 20층, 최저 1층 규모입니다.

5.2. 편의 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차 및 설비

총 422대의 주차가 가능하며, 기본적인 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택임차인인 한국토지주택공사(한 )는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 신청 채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 2월 2일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 SGI 인수조건 변경과 관련이 있으며, 이 확약서의 법적 효력 및 해석 여부에 따라 향후 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 변경 조건

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 매각 이후 인수 조건에 변동이 발생할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 익산시의 아파트 단지 내에 위치하며, 교육 시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 자체는 1995년에 건축되어 연식이 있으나, 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 권리 승계 부담이 적을 것으로 예상되나, 서울보증보험 주식회사와 임차인 간의 특이 확약서 내용이 잠재적 리스크로 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 7,800만원은 해당 지역의 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 입찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로 명도 및 권리 인수 부담이 적습니다.

* 익산한벌초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 향후 SGI 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 이루어진다면, 매각을 통한 권리 취득에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월에 거래된 동일 단지 내 유사 면적(약 59.96㎡)의 매매가는 6,500만원에서 8,900만원 사이로 확인되었습니다. 본 물건의 감정가는 7,800만원이며, 전용면적 60.00㎡, 9층이라는 점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.