나이스옥션 법원경매 군산 2025타경586 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 653-1 부영아파트 207동 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 "익산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 동서로61길이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 제14층 제1408호로서, 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 천장: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 및 타일 마감, 창호: 새시이중창입니다.

이용상태

"아파트" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트는 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, "대(아파트부지)" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 개설되어 있는 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-08-16) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라북도 익산시 어양동에 소재한 익산2차부영아파트 207동 14층 1408호입니다.

본 건의 사건번호는 군산지원 2025타경586 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 서 입니다.

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 653-1 부영아파트 207동 14층1408호

* 용도: 아파트

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 27.72㎡ (약 8.38평)

* 토지 지분: 27.717㎡ (약 8.38평)

* 건물면적 (전용면적): 49.80㎡ (약 15.06평)

* 건물 지분: 49.8㎡ (약 15.06평)

* 아파트 정보:

* 아파트명: 익산2차부영

* 준공년도: 1998년

* 해당층: 14층 (총 15층)

* 동: 207동

* 전용면적: 49.80㎡ (약 15.06평)

* 공급면적: 약 66.00㎡ (약 19.96평) (207동 총 면적/세대수 기준 추정)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 전라북도 익산시 어양동에 위치하며, "익산초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역입니다.

* 위치 및 주위 환경: 익산초등학교 인근, 주거 및 근린생활시설 혼재 지역.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 도로망(동서로61길)이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층에 위치하며, 외벽은 페인팅, 내벽 및 천장은 벽지, 바닥은 장판 및 타일 마감입니다. 창호는 새시 이중창입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형으로 인접지와 도로에 접해 있으며, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측 및 서측으로 개설된 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로3류, 중로2류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서 입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 28일 접수된 서 의 강제경매개시결정(채권금액 84,358,904원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 14번 순위의 주택임차권(2024년 12월 11일 접수, 권리자 서승용, 채권금액 75,000,000원)은 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 임차인의 최종 보증금은 82,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서승용

* 보증금: 82,000,000원 (최초 75,000,000원 + 1차 증액 3,000,000원 + 2차 증액 4,000,000원)

* 전입일자: 2019년 02월 13일

* 확정일자: 2018년 12월 31일 (최초)

* 배당신고일자: 2024년 12월 11일

* 대항력: 있음

* 권리 분석: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 82,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 주요 권리사항으로 2024년 12월 11일 접수된 서승용의 주택임차권(75,000,000원)이 있으며, 해당 권리는 매수인이 인수합니다.

* 말소기준권리는 2025년 10월 28일 접수된 서승용의 강제경매개시결정(84,358,904원)입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 익산시 어양동은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(49.8㎡)의 아파트가 2026년 6월 68,000,000원, 2026년 7월 60,000,000원 및 68,000,000원에 거래되었습니다.

* 주변 상업 시설: 근린생활시설 다수 분포.

* 유사 물건 시세:

* 2026년 6월 (14층): 68,000,000원

* 2026년 7월 (6층): 60,000,000원

* 2026년 7월 (5층): 68,000,000원

* 잠재적 혐오시설 유무: 인근 지역에 대한 예비 조사 결과, 통상적인 주거 지역 내에서 발견될 수 있는 시설 외에 심각한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나 실제 가축 사육 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 교육, 교통, 편의시설 등 생활 편의성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

* 교육 환경: 단지 동측 인근에 익산초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 주변이 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 유리합니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성: 인근 버스 승강장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 수월합니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차 충전시설(지하) 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다.

* 선순위 임차인 보증금 인수:

* 임차인 서승용은 총 보증금 82,000,000원에 대한 대항력을 보유하고 있으며, 확정일자도 최초 2018년 12월 31일에 받아 선순위 권리에 해당합니다.

* 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

* 최근 거래가(60,000,000원 ~ 68,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(82,000,000원)이 높아, 매수 시 총 부담액이 부동산의 현재 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 건물 노후도: 1998년 준공된 건물로, 2026년 기준 약 28년차 되어 노후도가 있는 편입니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 권리 관계 복잡성: 채권자가 임차인이기도 하며, 임차권이 인수되는 점 등으로 인해 권리 관계가 다소 복잡하므로 철저한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 익산2차부영아파트 207동 1408호 물건은 익산초등학교 인근의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 82,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 인수해야 할 임차 보증금 때문에 실질적인 낙찰 후 총 부담액이 부동산 가치를 초과할 가능성이 높아 매우 신중한 접근이 필요합니다.

건축물 연식 또한 28년차로 노후화가 진행되어 수리 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 관점: 익산초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정의 실거주 목적이라면 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인 인수 부담으로 인한 높은 총 매수 비용은 고려해야 할 요소입니다.

* 투자 관점: 현재 시세 대비 인수해야 할 임차 보증금이 상당히 높아, 투자 수익을 기대하기 어려운 물건으로 판단됩니다. 임차인과의 협상 또는 경매 배당 결과에 따라 변수가 있을 수 있으나, 일반적인 투자 관점에서는 위험 부담이 큽니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 최근 거래가를 바탕으로 산정합니다.

최근 거래가는 60,000,000원에서 68,000,000원 수준이며, 이를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 선순위 임차인의 보증금 82,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안하면, 부동산 자체의 시장 가치 대비 높은 총 지출이 예상됩니다.

* 시장 가치 (최고가 기준): 68,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 최근 거래가 및 인수 부담을 고려하여, 낙찰 시 발생할 수 있는 총 비용 부담을 최소화하기 위해 시장 가치의 약 80% 수준으로 산정합니다.

54,400,000원 (5440만원)

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 시장 가치에 기반한 제안이며, 임차인 보증금 82,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 경우, 실제 총 매수 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. 이는 부동산의 시장 가치를 초과할 수 있으므로, 낙찰 후에도 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

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