나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102078 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-15 영촌아트빌 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부용동2가 소재"부민초등학교"북서측 인근에 위치하는 영촌아트빌 6층 602호로서,주위는 소규모 공동주택,업무시설(오피스텔) 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대 로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선"동대신역"이 위치하므로 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건 내 6층 602호로서, 외벽 : 화강암붙임,및 페이트마감등 창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급.배수설비,위생설비,화재탐지 및 소방설비,승강기설비,공동현관기,도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지의 대체로 정방형 토지로 주위와 등고 평탄하며,공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭약12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1토지 일반사업지역,방화지구,중로3류(폭 12 ~ 15미터)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95미터,최고높이 135미터)<건축법> 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(서구토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률> 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역 기호 2토지 일반사업지역,방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 95미터,최고높이135미터)<건축법> 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재>가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 대항력포기서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102078 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-15 영촌아트빌 6층602호

* 신주소: 부산광역시 서구 부용로 35

* 용도: 아파트

* 감정가: 56,000,000원

* 토지 면적: 4.71㎡ (약 1.43평)

* 건물 면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

* 전용 면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

* 분양 면적: 제공 정보 없음

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 중 6층 602호

* 사용 승인일: 2003년 7월 7일

* 건폐율: 79.09%

* 용적률: 645.88%

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 서구 서대신동1가, 부민초등학교 북서측 인근에 소재함.

* 주위 환경: 본 건은 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 "동대신역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지 이용 계획: 일반사업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12~15미터), 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대 보호구역, 절대 보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2015년 8월 28일자 의정부세무서 압류 (등기부채권 총액 53,000,000원)

* 주요 등기 권리 내역:

* 소유권 보존: 박인홍 (2003.07.11)

* 소유권 이전: 김은이 (2006.12.06, 상속)

* 주택 임차권: 한국토지주택공사 (2016.11.04, 53,000,000원, 말소)

* 압류: 의정부세무서 (2015.08.28, 말소)

* 압류: 의정부시 (2015.10.27, 말소)

* 압류: 서구(부산광역시) (2020.01.06, 말소)

* 강제 경매: 서울보증보험 (2025.10.27, 108,555,615원, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험 주식회사 (양도 전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2012년 11월 30일

* 확정일자: 2012년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험 주식회사로부터 2026년 6월 9일자로, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 대항력 포기서가 제출되었음. 따라서 본 경매 물건은 임차인의 대항력이 존재하지 않음.

* 인수되는 임차 보증금: 0원 (임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔), 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 주요 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 예상됨.

* "동대신역" 및 버스정류장 인근으로 유동인구가 있을 수 있으나, 상세한 상권 활성화 정도는 추가 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 부민초등학교 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 가까이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 교통: 지하철 1호선 동대신역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 건물 설비: 급배수, 위생, 화재탐지 및 소방, 승강기, 공동현관, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활에 필요한 설비를 이용할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력 포기: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기했다는 점은 중요함. 다만, 관련 서류의 법적 효력 및 절차 준수 여부를 철저히 확인하는 것이 필수적임.

* 토지 이용 제한: 일반사업지역, 방화지구, 중로3류, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대/절대 보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 주위 환경: '보통' 수준의 주위 환경으로, 특별히 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 없음. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있음을 참고해야 하며, 직접적인 현장 확인을 통해 추가적인 리스크 요소를 파악하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 서구에 위치한 소형 아파트 물건으로, 대중교통 이용이 편리하고 주변 생활 기반 시설 접근성이 양호함.

* 가장 큰 장점은 임차인이 대항력을 포기하여 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 점으로, 이는 초기 자금 부담을 줄이고 명도 부담을 경감시키는 주요 요소임.

* 감정가는 56,000,000원으로, 소형 아파트 시장 가격 및 본건의 현황 가치를 고려하여 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 무보증 인수: 임차인의 대항력 포기로 인해 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 편리한 교통: 동대신역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 용이함.

* 소형 평형: 1~2인 가구 실수요 또는 임대 수익을 위한 투자 상품으로 적합한 물건임.

* 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성을 높임.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 함. 본 건의 경우, 임차인의 대항력 포기로 인해 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 해당 보증금을 부담하지 않음.

* 입찰가는 물건의 정확한 시세, 현장 상태, 수리 필요 여부, 최근 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 함.

* 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 56,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.